Договор аренды квартиры в Армении: права иностранца по ГК

Договор найма квартиры в Армении по ГК: письменная форма, нотариус или типовая форма через Кадастр, регистрация, расторжение, депозит и налог 10%.

Иностранец в Армении снимает квартиру на тех же правах, что и гражданин: Гражданский кодекс прямо допускает иностранцев в качестве нанимателей. Договор найма жилья заключается письменно и удостоверяется у нотариуса (либо оформляется по типовой форме правительства с признанием подписей через Кадастр), а права из него подлежат госрегистрации. Жилец может выйти из договора в любой момент, предупредив письменно за 3 месяца, а хозяин расторгает договор только через суд.

Актуально на 23.10.2026. Не является юридической консультацией: законы меняются, перед действием сверьтесь с источником или юристом.

Кто стороны и что такое договор найма

По статье 660 ГК собственник квартиры или уполномоченное им лицо (наймодатель) передаёт жильё во владение и пользование нанимателю за плату. Статья 666 называет нанимателями граждан и юридических лиц; иностранцы в этом не ограничены.

Если квартиру сдаёт не сам собственник, попросите документ о его полномочиях. Это проще сделать до подписания, чем выяснять после.

Форма договора: письменно, нотариус или Кадастр

Статья 662 ГК требует, чтобы договор был составлен письменно, одним документом за подписью обеих сторон, и удостоверен нотариусом.

Исключение даёт статья 299 часть 4: нотариус не нужен, если договор полностью составлен по типовой форме, утверждённой правительством, не содержит других условий, а подлинность подписей сторон признана по Закону о госрегистрации прав на имущество, то есть через Кадастр.

Кроме формы, права из договора найма жилья подлежат государственной регистрации (статьи 663 и 611 ГК). Порога вроде «регистрировать, только если срок больше 1 года» в действующем ГК нет: это ходовой, но спорный тезис, который в официальных текстах мы не нашли.

Вариант	Что нужно	Госпошлина
Нотариальный договор	письменный договор, подписи сторон, удостоверение у нотариуса, затем госрегистрация	1 000 драмов за договор найма квартиры
Типовая форма правительства	договор строго по форме без своих условий, признание подписей через Кадастр	госпошлина нотариусу не нужна
Простой письменный договор без нотариуса и регистрации	ничего сверх подписей	на практике встречается, но ГК считает такую сделку ничтожной

Что будет, если не оформить

Статья 300 ГК: если нотариальная форма не соблюдена, сделка ничтожна. Статья 302: то же при несоблюдении требования о госрегистрации. Суд может признать сделку действительной, если одна сторона её исполнила, а другая уклоняется от оформления.

На практике короткие договоры часто не регистрируют. Это не законное исключение, а нарушение формы, и спорить по такому договору сложнее. Если для вас важны вопросы прописки или документов для ВНЖ, оформление стоит обсудить с хозяином заранее; про учёт по месту жительства есть отдельная статья о регистрации по месту жительства.

Плата, срок, коммуналка и ремонт

Срок. Определяется договором. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (статья 672).
Плата. Размер устанавливают стороны, изменить его в одностороннем порядке нельзя, если иное не предусмотрено законом или договором. Платят ежемесячно, если договор не говорит иначе (статья 671).
Коммунальные платежи. Платит наниматель, если договором не предусмотрено иное (статья 667 часть 3).
Ремонт. Текущий ремонт за нанимателем, капитальный за наймодателем, если договор не распределяет иначе. Перестраивать квартиру без согласия хозяина нельзя (статьи 670 и 667).
Субаренда. Сдать квартиру другому человеку можно только с согласия наймодателя и не дольше срока основного договора (статья 673).

Депозит: в законе его нет

В главе ГК о найме жилого помещения (статьи 660-676) специальной нормы о залоге или депозите нет. Это значит, что всё зависит от договора: впишите сумму депозита, за что из неё могут удержать, в какой срок и как её возвращают. Если условия не записаны, спорить о депозите будет почти не на что опереться.

Расторжение и продажа квартиры

Кто расторгает	Как	Основание
Наниматель	в любое время, письменно предупредив за 3 месяца	ГК статья 675 часть 1
Наймодатель	только через суд: если наниматель более двух раз не внёс плату после срока, разрушает или портит жильё, систематически нарушает права соседей	ГК статья 675 части 2 и 3
Продажа квартиры	найм не прекращается: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях	ГК статья 664

Если хозяин продаёт квартиру, выселять вас из-за этого он не вправе: договор переходит к новому владельцу.

Налог арендодателя

Это обязанность хозяина, а не жильца, но о ней полезно знать. С арендной платы физлицо платит 10% подоходного налога; если сумма арендных платежей за год превышает 60 млн драмов, с превышения платится ещё 10%. Если арендодатель выбрал оборотный налог, ставка на аренду тоже 10%. Организации и ИП, которые получают арендную плату по действующему договору, не могут работать как микропредприятие.

Когда арендатор физлицо и не налоговый агент, по нашему прочтению статей 151-156 Налогового кодекса доход декларирует сам арендодатель: годовую декларацию подают со 2 марта по 1 июля следующего года. С 2027 года в статью 150 Налогового кодекса вступают изменения, поэтому ставки стоит перепроверить. Как хозяину выбрать между ИП и физлицом, мы разбирали в статье ИП или физлицо при сдаче квартиры.

Подобрать квартиру с понятным договором можно в разделе аренда квартир в Ереване; пошаговый порядок поиска описан в статье как снять квартиру в Ереване иностранцу.

Источники

Гражданский кодекс РА (arlis.am)
Закон РА о государственной пошлине (arlis.am)
Налоговый кодекс РА (arlis.am)

Частые вопросы

Может ли иностранец официально снять квартиру в Армении? Да. Статья 666 ГК называет нанимателями граждан и юридических лиц, ограничений для иностранцев в ней нет. Договор оформляется так же, как для граждан Армении.

Обязательно ли идти к нотариусу? По статье 662 ГК договор найма жилья удостоверяется нотариально. Без нотариуса можно обойтись только при использовании типовой формы правительства с признанием подписей через Кадастр. Госпошлина нотариусу за договор найма квартиры составляет 1 000 драмов.

Нужно ли регистрировать договор, если он меньше года? В действующем ГК порога по сроку нет: права из найма жилья подлежат госрегистрации независимо от срока. Утверждение про «больше 1 года» в официальных текстах мы не нашли.

Может ли хозяин выселить меня до конца срока? Расторгнуть договор наймодатель может только через суд и только по основаниям из статьи 675 ГК, например, если плата не внесена более двух раз после срока. Продажа квартиры договор не прекращает.

Как съехать раньше срока? Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца. Если в договоре есть свои условия о досрочном выезде, прочитайте их до подписания.

Защищён ли депозит законом? Специальной нормы о депозите в главе ГК о найме жилья нет. Сумму, условия удержания и срок возврата нужно прописать в самом договоре.

Актуальные объявления

Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос