Покупка квартиры иностранцем в Армении: сделка по шагам

Может ли иностранец купить квартиру в Армении, что с землёй, как проходит сделка у нотариуса, сроки Кадастра и сколько стоит регистрация права.

Иностранец может купить квартиру в Армении: Конституция ограничивает иностранцев только в праве собственности на землю, а на квартиры такого запрета нет. Сделка оформляется у нотариуса, затем в течение 30 рабочих дней подаётся заявление в Кадастр, который регистрирует переход права на 4-й рабочий день. Плата Кадастру за регистрацию одного права составляет 25 000 драмов, госпошлина нотариусу за договор продажи 5 000 драмов.

Актуально на 23.10.2026. Не является юридической консультацией: законы меняются, перед действием сверьтесь с источником или юристом.

Можно ли иностранцу: квартира и земля

Квартира. Статья 60 часть 6 Конституции говорит, что иностранцы и лица без гражданства не пользуются правом собственности на землю, кроме случаев, установленных законом. О квартирах и помещениях там ничего не сказано, запрета нет. При продаже квартиры покупателю одновременно переходит право на долю земельного участка под домом, если эта доля выделена и зарегистрирована (статья 564 ГК).

Земля. Здесь вопрос спорный, и мы покажем, что именно написано в законе:

• Земельный кодекс, статья 4 часть 3: иностранцы не могут владеть землёй на праве собственности, только пользоваться ею (например, арендовать). Исключение: лица со специальным статусом проживания.
• Часть 3.1 той же статьи (добавлена в 2018 году) снимает это ограничение для участков приусадебных, садовых, под строительство и обслуживание индивидуального жилого дома, общественных и производственных объектов, многоквартирного дома.
• С 01.11.2026 вместо «специального статуса» в исключении будут иностранцы с постоянным видом на жительство за исключительные заслуги перед Арменией. У тех, кто получил специальный статус раньше, права сохраняются до окончания его срока. Подробнее о новых правилах в статье о ВНЖ Армении с ноября 2026.

Ходовой тезис «иностранцу земля доступна только через армянское юрлицо» в Конституции не записан. Как именно часть 3.1 применяется на практике, кто и как может оформить землю под домом, однозначно в найденных текстах не сказано. Если вы покупаете частный дом с участком, перед задатком попросите нотариуса или юриста подтвердить, что регистрация на вас возможна.

Как проходит сделка

1. Проверка объекта. В Кадастре можно заказать единую справку по объекту (10 000 драмов) и сведения обо всех ограничениях (5 000 драмов). Так видно собственника, обременения и запреты. 2. Договор у нотариуса. Договор купли-продажи недвижимости заключается письменно одним документом и удостоверяется нотариусом (статья 562 ГК). Без нотариуса только по типовой форме правительства с признанием подписей через Кадастр (статья 299 часть 4). 3. Список жильцов. Для продажи квартиры или дома существенное условие договора: список лиц, чьё право пользования жильём зарегистрировано (статья 570 ГК). Если такие люди есть, это нужно увидеть до подписания. 4. Подача в Кадастр. Заявление о регистрации подают не позднее 30 рабочих дней со дня нотариального удостоверения. Если срок пропущен, сделка ничтожна, кроме случаев уважительной причины (статья 24 Закона о госрегистрации прав на имущество). 5. Регистрация. Переход права собственности подлежит госрегистрации (статья 563 ГК). Кадастр регистрирует на 4-й рабочий день после подачи.

Заявление можно подать электронно с идентификацией по цифровой подписи; для госорганов и юрлиц электронная подача обязательна.

Сроки и ускоренная регистрация

Сколько стоит оформление

Порядок расчётов между покупателем и продавцом (наличные или безналичные) тоже стоит обсудить с нотариусом: официальный текст нормы о безналичной оплате при покупке недвижимости мы не проверили. Подробно о госпошлинах в статье сколько стоит нотариус в Армении.

Покупка через представителя

Если вы не можете приехать на сделку, представитель действует по доверенности. Для сделок, которые требуют нотариальной формы, доверенность тоже удостоверяется нотариусом (статья 321 ГК). Госпошлина за доверенность на недвижимость составляет 3 000 драмов.

Типичные промахи покупателей мы собрали в статье частые ошибки иностранцев при покупке. Если вы только выбираете район и квартиру, оставьте заявку на подбор квартиры.

Источники

• Конституция РА (arlis.am)
• Земельный кодекс РА (arlis.am)
• Закон ՀՕ-13-Ն от 20.01.2026 об изменениях Земельного кодекса (arlis.am)
• Гражданский кодекс РА (arlis.am)
• Закон РА о государственной регистрации прав на имущество (arlis.am)
• Закон РА о государственной пошлине (arlis.am)

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Армении? Да. Конституция ограничивает иностранцев только в собственности на землю, запрета на квартиры нет. Вместе с квартирой переходит право на зарегистрированную долю земли под домом.

Может ли иностранец купить дом с землёй? Это спорный вопрос. Земельный кодекс в части 3.1 статьи 4 снимает ограничение для участков под индивидуальный жилой дом и ряда других, но практику применения стоит подтвердить у нотариуса или юриста до сделки.

Сколько времени занимает регистрация права? Кадастр регистрирует переход права на 4-й рабочий день после подачи заявления. За повышенную плату можно ускорить до 3-го или 2-го дня или до 2 рабочих часов в день подачи.

Что будет, если не подать документы в Кадастр вовремя? Заявление нужно подать не позднее 30 рабочих дней со дня нотариального удостоверения. Иначе сделка ничтожна, если нет уважительной причины.

Сколько стоит оформить покупку? Госпошлина нотариусу за договор продажи 5 000 драмов, регистрация права в Кадастре 25 000 драмов. Плата нотариусу за услуги сверх госпошлины официально не опубликована, её называет сам нотариус.

Можно ли купить квартиру, не приезжая в Армению? Да, через представителя по доверенности, удостоверенной нотариусом. Госпошлина за доверенность на недвижимость составляет 3 000 драмов.

Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос