埃里温房屋类型：斯大林楼、赫鲁晓夫楼、板楼与现浇楼

埃里温有哪些类型的住宅楼，有什么区别？

简而言之：相邻院子里两套面积相同的公寓，价格可能相差三分之一，原因往往不在装修，而在楼型。老房子和斯大林楼是战前和战后用凝灰岩建造的楼房，主要分布在中心区和阿拉布基尔区老城区。一眼就能认出：粉色或淡黄色的石材、高挑的天花板、厚实的墙壁。优点是层高三米以上，墙体厚因而保温隔音好，房间宽敞，位置优越。缺点是管网老化、电线陈旧，四五层的楼常常没有电梯，最老的楼还是木质楼板，这会限制改造并影响隔音。赫鲁晓夫楼是分布在各区的1960年代五层楼：厨房只有5-6平方米，卫浴合一，两居室有穿堂间，但也是全市入手价最低的选择。

在埃里温看房源时，很快就会发现：相邻院子里两套面积相同的公寓，价格可能相差三分之一。多数情况下原因不在装修，而在楼型。埃里温的建筑五花八门，弄清楚眼前是什么楼，既省钱又省心。

老房子和“斯大林楼”

战前和战后用凝灰岩建造的楼房，主要分布在中心区和阿拉布基尔区老城区。一眼就能认出：粉色或淡黄色的凝灰岩、高挑的天花板、厚实的墙壁、宽敞的楼道。

优点： 层高三米以上，墙体厚因而保温隔音极佳，房间宽敞，位置优越。

缺点： 管网老化，电线陈旧，四五层的楼常常没有电梯，最老的楼是木质楼板。最后一点需要单独核查：木质楼板会限制改造的可能，并影响隔音。

这类楼的价格之所以居高不下，正是因为地段和层高。

赫鲁晓夫楼

1960年代的五层楼，分布在各个区。厨房只有5到6㎡，卫浴合一，两居室有穿堂间，没有电梯，也没有垃圾道。

优点： 全市入手价最低，院子紧凑且绿化好，通常交通位置便利。

缺点： 户型不经过大改很难调整，而改造需要合法化。关于这类审批流程有专门的文章：埃里温公寓改造。

装修再好的赫鲁晓夫楼，户型依然是赫鲁晓夫楼的户型，但在预算10万美元以内、又想在不错的区域拥有独立房间时，它往往是唯一的选择。

1970-1980年代的板楼

九层和十六层的楼，分布在诺尔诺尔克区、申加维特区、阿万区、阿贾普尼亚克区、达夫塔申区。正是它们构成了居住区的面貌。

优点： 厨房面积正常，7到9㎡，大多数系列卫浴分离，有电梯，常带尺寸不错的阳台或凉廊，院子绿化好。

缺点： 板缝问题以及由此导致的角落户型冻透和潮湿，户与户之间隔音差，未经大修的楼电梯老旧。

这是埃里温二手房市场中数量最多的类别，通常也是价格最透明的选择。

1990-2000年代的框架现浇楼

过渡类型：混凝土框架，墙体用砌块或砖填充。这类楼是零星建造的，常见于已成形的街区中。

优点： 户型开放，面积大，层高2.8米以上。

缺点： 质量很大程度上取决于那个年代的具体开发商。有些楼的公共系统一直没有完善。不仅要看公寓本身，还要看楼道、屋顶和地下室。

现代新楼盘

2010年代以来的现浇混凝土楼，尤其是近几年的活跃建设。主要在达夫塔申区、阿拉布基尔区北部、中心区的个别项目以及沿各大街一带。

优点： 现代抗震设计，电梯，停车位，部分项目有封闭式园区，开放式户型，全新管网。

缺点： 多数以毛坯交付，也就是说房价之外马上还要加上装修费用。另外头一两年楼里会一直处于邻居们不断装修的状态。

关于如何选择，详见：埃里温新房还是二手房 和 2026年新楼盘盘点。

这对价格意味着什么

在同一区域、其他条件相同的情况下，价格排序大致如下：最贵的是现代现浇楼和市中心的老房子，其次是框架楼，然后是板楼，最便宜的是赫鲁晓夫楼。但地段胜过楼型：阿拉布基尔区的板楼很容易比阿万区的新楼盘还贵。

看房时注意什么

无论哪种楼型，都要检查同样的内容：楼道和电梯状况、顶层有无漏水痕迹、外墙墙角是否潮湿、水压，当然还有文件。法律方面我们单独写过：购房前的公寓核查。

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_图片：serouj，CC BY-SA 3.0，Wikimedia Commons%20-%20panoramio.jpg)。图片已缩放。_