巴统 SportCity 住宅小区评测：价格与实话实说的缺点
五栋楼位于新林荫大道，距海680米，2027年至2030年分期交付。我们分析小区内部有什么、价格多少、选哪栋楼，以及宣传资料里没写的内容。
巴统 SportCity 是一个怎样的住宅小区？
简而言之：这是我们所代理项目中规模最大的一个，共有1151套公寓，分布在新林荫大道（New Boulevard）上的五栋楼中，距海680米。它最大的优势不在小区内部，而在外部：新林荫大道是巴统唯一一个拥有市政府批准的建设总体规划的区域，也就是说，您的楼旁边不会突然冒出一栋紧贴窗户的高楼。对于长期持有的买家来说，这比任何小区内部配套都更重要，因为周边的景观和建筑密度决定了十年后的房价。小区本身是一个由五栋不同功能建筑组成的街区。A栋是酒店楼：带恒温系统的25米室内泳池、健身房、桑拿、土耳其浴、餐厅、全景酒吧。B栋是商业楼，设有搏击馆，屋顶有板式网球（padel）和壁球场地。C栋是日常生活零售：超市、面包店、药店、银行。D栋是商务中心，设有联合办公空间；E栋是住宅楼，专为出租而设计。
SportCity 是我们在巴统合作的项目中规模最大的一个：1,151套公寓，分布在新林荫大道上的五栋楼中。我们会像为自己挑房那样来分析它。
最新价格、户型和剩余房源——请见项目页面。
位置
新林荫大道，距海680米。这个区域有一个巴统其他楼盘所不具备的特点：它是全市唯一一个拥有市政府批准的总体规划的区域。也就是说，您的楼旁边不会突然冒出一栋紧贴窗户的高楼——建设按规划进行。
对于长期持有的买家来说，这比小区内部的任何配套都更重要：周边的景观和建筑密度决定了十年后的房价。
小区内部：五栋楼，各有分工
这不是一栋“带泳池的楼”，而是由五栋不同功能建筑组成的街区：
- A栋——酒店楼：带恒温系统的25米室内泳池、健身房、桑拿、蒸汽房、土耳其浴、餐厅、礼宾服务、可眺望大海的全景酒吧。
- B栋——商业楼：拳击和综合格斗（MMA），屋顶设有板式网球（padel）、壁球和羽毛球场地，另有商铺和办公室。
- C栋——日常生活零售：超市、面包店、咖啡馆、药店、美容院、干洗店、宠物店、银行、邮局。
- D栋——商务中心：联合办公空间、会议室、办公室。
- E栋（Stay & Rent）——配有酒店式配套的住宅楼，专为出租而设计。
园区内有：花园、露天剧场、野餐区、喷泉、儿童游乐场、足球场和篮球场、乒乓球、宠物友好区域、500个停车位。另外还有高山滑雪和单板滑雪模拟器以及虚拟棒球。
说实话：这样的配套组合在巴统确实少见。同样实话实说——其中一部分要到2030年最后几栋楼交付时才会建成。
工期：最需要弄清楚的一点
小区分期交付，各期之间相差数年：
- E栋——2027年第二季度（最早交付，也是唯一“很快”能交付的一栋）；
- C栋——2029年第三季度；
- D栋——2030年第一季度；
- B栋——2030年第三季度；
- A栋——2030年第四季度。
实际结论：如果您希望在可预见的将来拿到钥匙，就选E栋。如果您想买得更便宜并且愿意等待，可以选其他楼栋。但要考虑到，2027年入住E栋后，您还要在相邻楼栋的工地旁边住上三年。这一点宣传资料里是不会写的。
技术参数
根据E栋的技术规格：30–45米桩基础，现浇混凝土结构，混凝土强度等级B30–B35，设计抗震烈度8级以上，节能中空玻璃窗和铝合金幕墙。三部客梯和一部货梯，双层地下停车场。
供暖——楼宇燃气锅炉房，居室内配水暖散热器。 在潮湿的亚热带气候下，这一点比想象中更重要：分体空调在冬季会让空气变干，而且难以应对潮气，水暖则能解决这个问题。不过浴室、厨房、衣帽间和门厅没有散热器，卫生间地暖为选配。
房间内为自然进排风通风系统，没有带热回收的机械通风。以这个档次来说这很正常，但需要知道：在海边冬季门窗紧闭的房间里，湿度问题要靠开窗通风来解决，而不是靠自动化设备。
价格
SportCity 是本栏目四个项目中入手门槛最低的：价格表中最低价46,637美元起，每平方米1,450美元起。开发商预计到交房时每平方米约为1,900美元。
户型：开间、一居室和两居室。包含面积、价格和剩余房源的最新清单——请见项目页面上的表格以及汇总的价格精选。
提供最长48个月的免息分期付款，可通过委托书远程办理交易。
适合谁
适合： 希望以最低价格进入巴统市场的人；买房用于出租、并把配套设施视为房源卖点的人；投资期限在三年以上的人。
不太适合： 需要在一年内拿到钥匙的人（E栋除外）；无法忍受住在工地旁边的人；追求安静和私密感的人——这是一个大型街区，而不是精品小楼。
交易前要问清楚的问题
- 您所在楼栋的物业管理费标准以及包含哪些服务。
- 物业管理公司 River Rock 的条件：抽成比例、入住率保障、保洁和布草费用由谁承担。
- 从楼盘交付到入住期间的物业费由谁支付。
- 开发商对您所在楼栋延期交付的责任——合同里有没有这一条。
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查看 SportCity：户型、价格和剩余房源
另请参阅：在格鲁吉亚购买新房的风险和实事求是的租金回报率计算。
常见问题
SportCity 的公寓多少钱？ 截至2026年9月，每平方米价格为1,450至1,990美元，具体取决于楼层、景观和楼栋。整套公寓价格约为4.66万至19.85万美元，面积从30.5㎡到105㎡不等。
小区什么时候交房？ 分期交付：第一期在2027年第二季度，最后一期在2030年第四季度。共五栋楼，1151套公寓。
离海远吗？ 开发商标注的是680米，我们在地图上实测约为826米，即步行10-12分钟。
有分期付款吗？ 有，最长48个月免息。该项目还可申请 TBC Bank 的按揭贷款，期限最长10年。
回报率是多少？ 开发商宣称长租年回报率为7-9%，回本周期约11年。计算时需要考虑装修、家具、税费、空置期和维护费用：扣除所有费用后，净回报率通常会低于宣称的毛回报率。
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