俄罗斯公民能否在格鲁吉亚和巴统买房（2026）

俄罗斯公民能在格鲁吉亚买公寓吗？

简而言之：可以，条件与格鲁吉亚公民相同。不需要居留许可，不需要本地公司，不需要审批，也不需要任何特殊身份。格鲁吉亚法律只有一项限制，针对的是农业用地，不涉及公寓、酒店式公寓和联排别墅。产权以您的名义在格鲁吉亚公共登记处登记，登记摘录可以在线查看。所需文件很少：有效期充足的护照、经公证的护照格鲁吉亚语译本，以及很快就能办好的格鲁吉亚个人税号。如果远程购买，还需要一份给代理人的公证委托书：在您所在国家的公证处办理，翻译成格鲁吉亚语并办理海牙认证（apostille）。困难通常不在购房本身，而在资金方面：格鲁吉亚的银行按照国际规则进行合规审查，自2022年起针对俄罗斯人的流程变得更加严格。

这是关于格鲁吉亚我们被问得最多的问题。我们详细回答，因为网上的回答要么是不讲细节的"当然可以"，要么是毫无根据地吓唬人。

简短回答

可以。 俄罗斯公民可以按照与格鲁吉亚公民相同的条件在格鲁吉亚购买住宅房产。不需要居留许可、本地公司、审批或特殊身份。格鲁吉亚法律只有一项限制，针对的是农业用地——不涉及公寓、酒店式公寓和联排别墅。

产权以您的名义在格鲁吉亚公共登记处登记，登记摘录可以在线查看。

需要哪些文件

最低要求：

• 护照。 有效，且有效期留有余量。
• 护照的格鲁吉亚语译本，经公证。
• 格鲁吉亚个人税号（办理很快，交易时代理人会协助）。

如果远程购买，还需要一份给代理人的公证委托书：在您所在国家的公证处办理，翻译成格鲁吉亚语并办理海牙认证。详细流程见如何远程在巴统买公寓一文。

实际困难在哪里

不在购房本身，而在资金方面。这一点要提前明白。

在格鲁吉亚银行开户。 格鲁吉亚的银行按照国际规则进行合规审查，自2022年起针对俄罗斯人的流程变得更加严格：可能要求提供资金来源证明、税务文件、居留许可，或说明与该国的关联。有可能被拒且不说明理由，这是银行的决定，而不是国家的决定。

汇款。 从俄罗斯银行直接汇款受到限制。实际操作中，买家会使用第三国账户、由账户信息能通过合规审查的人代为付款，或携带现金并在入境时申报。资金方案要在预订房源之前想好，而不是之后。

开发商的合规审查。 大型开发商也会审核付款人。第三方付款如果没有说明，可能会被卡上好几周。

实事求是的结论：法律上没有障碍，操作上有障碍，这些障碍可以解决，但需要提前准备。

制裁与风险

私人在格鲁吉亚购买住房不受制裁限制。格鲁吉亚既不是欧盟成员，也没有针对俄罗斯私人购房者的制裁名单。

需要您自己核实的：您本人是否在个人制裁名单上，您的雇主是否受到限制，以及您的银行如何看待这笔汇出款项。

买房能否获得居留许可

购房金额达到100 000美元起，即可据此申请短期居留许可。但并非自动发放：申请由公共服务发展局审理，有可能被拒。详见在格鲁吉亚购房办理居留许可一文。

重要提示：俄罗斯公民在格鲁吉亚停留无需签证，可连续停留长达一年。如果只是"夏天来住住"，并不需要居留许可。

非居民的税费

购房不缴税。房产税只有年收入达到40 000拉里及以上的家庭才需缴纳。个人出租住宅房产的收入税率为5%。持有满两年后出售免税。完整解析见格鲁吉亚房产税费。

俄罗斯人在格鲁吉亚买什么

根据我们的经验，主要有三种情况：巴统的海边公寓，用于出租和自己度假；第比利斯的住房，用于长租和移居；郊区的独栋住宅，用于长期居住。

我们负责巴统方向：四个新楼盘项目的价格和剩余房源。我们是开发商的官方合作伙伴——您拿到的价格与开发商销售部相同，佣金由开发商支付。

另请参阅：在巴统买公寓——完整解析和格鲁吉亚买期房的风险。

如果您有具体情况想咨询——请在Telegram上联系@Anatoly_WSE，我们会坦诚回答，包括在必要时直说"这不适合您"。

_图片：Andrey Romanenko, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons。图片经过缩放。_