租房维修费用谁来承担：详解房东与租客的责任

这是租房中最常见的生活纠纷。下面梳理一下法律怎么规定、实际中如何操作，以及合同里该怎么写才能避免争执。

基本原则

基本规则由《亚美尼亚民法典》（第670条）确定：出租住房的日常维修由承租人负责，大修由出租人负责，合同另有约定的除外。实际操作中大致如下。

原则很简单，而且几乎普遍适用：

房东负责房屋本身以及他交付的设备。 老化的管道、旧锅炉、因年久而坏掉的冰箱，都属于房东的责任范围。

租客负责自己弄坏的东西，以及日常的小型维护：灯泡、因自己不小心造成的堵塞、打碎的玻璃。

问题在于，现实情况很少这么界限分明。

有争议的情况

洗衣机坏了。 如果是老化，由房东负责。如果洗运动鞋把滚筒弄坏了，由租客负责。至于怎么证明，那就难说了。

水龙头漏水。 密封垫老化，房东负责。螺纹拧坏了，租客负责。

下水道堵塞。 管道老旧，房东负责。往水槽里倒油，租客负责。

瓷砖脱落。 通常由房东负责，除非是被撞掉的。

浴室发霉。 大多是通风问题，也就是房东负责。但如果租客几个月都不通风，责任由双方分担。

合同中应写明什么

为了不必每次都掰扯：

• 金额门槛。 例如：一定金额以下的小修由租客承担，超过部分由房东承担。这是最实用的写法。
• 房东对报修的响应时限。
• 租客自行维修的权利：如果房东不予回应，租客可自行维修并从房租中抵扣费用。必须设定金额上限并事先通知。
• 由谁叫维修师傅，以及由谁来选。
• 租客所做改善如何处理：归房东所有，还是给予补偿。

最后一点在长租中很重要：关于租赁合同。

物品清单的作用

一切都取决于初始状况。如果入住时记录了水龙头本来就滴水、家电本来就旧，纠纷一分钟就能解决：如何制作物品清单。

没有清单，赢的就是押金在手的一方：关于押金。

给租客的建议

实用规则：

• 发现故障立即以书面形式告知，而不是等到漏水漏到楼下邻居家
• 贵重物品未经同意不要自行维修
• 如果自己垫付并希望获得补偿，请保留收据
• 不要把小问题攒到退租时再提：随时解决

给房东的建议

• 快速响应：没及时处理的漏水代价更高
• 配置质量过关的家电：便宜货容易坏，会吃掉回报率，出租前的房屋布置
• 把日常维修计入测算：公寓持有成本是多少
• 如果您不在当地，需要有人在现场：关于托管

关于事故

另一种特殊情况：水管爆裂，淹了邻居家。这时责任要根据事故原因来判定，这也正是保险能发挥价值的时候：关于保险。

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