Բնակարանի վարձակալության պայմանագիր. ՔՕ, նոտար, Կադաստր, իրավունքներ

Բնակարանի վարձակալության պայմանագիրն ըստ ՔՕ-ի. գրավոր ձևը, նոտարը կամ օրինակելի ձևը, պետական գրանցումը, վարձավճարը, վերանորոգումը, լուծումը և հարկը։

Հայաստանում բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր և ենթակա է նոտարական վավերացման, բացառությամբ այն դեպքի, երբ այն կազմված է կառավարության հաստատած օրինակելի ձևով, և կողմերի ստորագրությունների իսկությունը ճանաչվել է Կադաստրի կոմիտեում։ Պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման՝ անկախ պայմանագրի ժամկետից։ Վարձակալը կարող է պայմանագիրը լուծել ցանկացած ժամանակ՝ 3 ամիս առաջ գրավոր նախազգուշացնելով վարձատուին, իսկ վարձատուն՝ միայն դատական կարգով։ Կանոնները նույնն են ՀՀ քաղաքացիների և օտարերկրացիների համար։

Արդիական է 2026 թ. հոկտեմբերի 23-ի դրությամբ։ Սա իրավաբանական խորհրդատվություն չէ. օրենքները փոխվում են, գործելուց առաջ ստուգեք աղբյուրը կամ դիմեք իրավաբանի։

Կողմերը. վարձատու և վարձակալ

Քաղաքացիական օրենսգրքի (ՔՕ) 660-րդ հոդվածի համաձայն՝ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրով «բնակելի տարածության սեփականատերը կամ նրա լիազորած անձը (վարձատուն), պարտավորվում է վճարի դիմաց մյուս կողմի (վարձակալի) տիրապետմանը և օգտագործմանը հանձնել բնակելի տարածություն»։

ՔՕ 666-րդ հոդվածի համաձայն՝ «վարձակալ կարող են լինել քաղաքացիները, իրավաբանական անձինք, Հայաստանի Հանրապետությունը և համայնքները», և օտարերկրացիների համար որևէ սահմանափակում նախատեսված չէ։ Այսինքն՝ օտարերկրացուն բնակարան վարձակալության տալիս պայմանագիրը ձևակերպվում է նույն կանոններով, ինչ ՀՀ քաղաքացու դեպքում։

Եթե բնակարանը վարձակալության է տալիս ոչ թե սեփականատերը, այլ նրա լիազորած անձը, վարձակալը պետք է պահանջի նրա լիազորությունները հավաստող փաստաթուղթը։ Դա արեք պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ։

Վարձակալության պայմանագրի ձևը. գրավոր, նոտար կամ Կադաստր

ՔՕ 662-րդ հոդվածի համաձայն՝ պայմանագիրը «կնքվում է գրավոր՝ կողմերի ստորագրությամբ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով», ընդ որում՝ «Բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման»։

Բացառությունը սահմանված է ՔՕ 299-րդ հոդվածի 4-րդ մասով. նոտարական վավերացումը պարտադիր չէ, եթե պայմանագրի բոլոր պայմանները շարադրված են կառավարության հաստատած օրինակելի ձևին համապատասխան, այն այլ պայմաններ չի պարունակում, և կողմերի ստորագրությունների իսկությունը ճանաչվել է «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքով սահմանված կարգով, այսինքն՝ Կադաստրի կոմիտեում։

Բացի ձևից, ՔՕ 663-րդ հոդվածի համաձայն՝ «Բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման» (նույն կանոնը 611-րդ հոդվածը սահմանում է ցանկացած անշարժ գույքի վարձակալության համար)։ Գործող ՔՕ-ում չկա այնպիսի կանոն, ըստ որի «գրանցվում են միայն մեկ տարուց ավելի ժամկետով պայմանագրերը». դա տարածված, բայց վիճելի պնդում է, որը պաշտոնական տեքստերում չենք գտել։

Վարձակալության պայմանագրի նմուշ և օրինակելի ձև

Իրավական նշանակություն ունի կառավարության հաստատած օրինակելի ձևը. միայն այն է ազատում նոտարական վավերացումից, այն էլ միայն այն դեպքում, երբ պայմանագրում ոչինչ չի ավելացվում։ Մեր կազմած նմուշ այս հոդվածում չենք հրապարակում. սեփական պայմաններ ավելացնելիս պայմանագիրն այլևս չի համապատասխանում օրինակելի ձևին և ենթակա է նոտարական վավերացման։ Ձևի գործող տարբերակը ճշտեք Կադաստրի կոմիտեում, որտեղ ճանաչվում է ստորագրությունների իսկությունը։

Ինչ է լինում, եթե պայմանագիրը պատշաճ ձևակերպված չէ

ՔՕ 300-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն՝ «Գործարքի նոտարական ձևը չպահպանելը հանգեցնում է գործարքի անվավերության։ Նման գործարքն առոչինչ է»։ Նույն հետևանքը 302-րդ հոդվածը նախատեսում է պետական գրանցման պահանջը չպահպանելու դեպքում։ Դատարանը կարող է գործարքը վավեր ճանաչել, եթե կողմերից մեկը լրիվ կամ մասնակի կատարել է այն, իսկ մյուսը խուսափում է նոտարական վավերացումից կամ գրանցումից։

Գործնականում կարճաժամկետ պայմանագրերը հաճախ չեն գրանցվում։ Դա օրենքով նախատեսված բացառություն չէ, այլ օրենքի պահանջի խախտում, և նման պայմանագրի հիման վրա վեճում իր իրավունքները պաշտպանելը դժվար է թե՛ վարձակալի, թե՛ վարձատուի համար։ Եթե պայմանագիրը վարձակալին անհրաժեշտ է կացության կարգավիճակ ստանալու փաստաթղթերի համար, դրա ձևակերպումը նախապես համաձայնեցրեք վարձատուի հետ։ Կարգավիճակի մասին՝ կացության կարգավիճակի տեսակների և փաստաթղթերի մասին հոդվածում։

Վարձավճար, ժամկետ, կոմունալ ծախսեր և վերանորոգում

• Ժամկետ. Որոշվում է պայմանագրով։ Եթե ժամկետը պայմանագրով որոշված չէ, պայմանագիրը համարվում է անորոշ ժամկետով կնքված (ՔՕ հոդված 672)։
• Վարձավճար. Չափը սահմանվում է կողմերի համաձայնությամբ, և այն միակողմանի փոփոխել չի թույլատրվում, բացառությամբ օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված դեպքերի։ Վարձավճարը մուծվում է ամեն ամիս, եթե պայմանագրով այլ բան նախատեսված չէ (հոդված 671)։
• Կոմունալ ծախսեր. «Վարձակալը պարտավոր է վճարել կոմունալ ծախսերը, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով» (հոդված 667, մաս 3)։
• Վերանորոգում. Ընթացիկ վերանորոգումը վարձակալի պարտականությունն է, հիմնական վերանորոգումը՝ վարձատուինը, եթե պայմանագրով այլ բան նախատեսված չէ։ Առանց վարձատուի համաձայնության վարձակալն իրավունք չունի կատարել բնակելի տարածության վերակառուցում և վերափոխում (հոդվածներ 670 և 667)։
• Ենթավարձակալություն. Բնակարանը կամ դրա մի մասը ենթավարձակալության կարելի է հանձնել միայն վարձատուի համաձայնությամբ, և ենթավարձակալության ժամկետը չի կարող գերազանցել վարձակալության պայմանագրի ժամկետը (հոդված 673)։

Երաշխիքային գումար (դեպոզիտ). օրենքում նորմ չկա

ՔՕ-ի բնակելի տարածության վարձակալության գլխում (հոդվածներ 660-676) երաշխիքային գումարի կամ դեպոզիտի մասին հատուկ նորմ չկա, իսկ «ապահովական վճար» արտահայտությունը ՔՕ-ում ընդհանրապես չի հանդիպում։ Հետևաբար ամեն ինչ որոշվում է պայմանագրով. նշեք գումարի չափը, այն դեպքերը, երբ դրանից կարող են պահումներ կատարվել, ինչպես նաև վերադարձի ժամկետը և կարգը։ Եթե այս պայմանները գրված չեն, դեպոզիտի շուրջ վեճի դեպքում վկայակոչելու գրեթե ոչինչ չեք ունենա։

Պայմանագրի լուծումը և բնակարանի վաճառքը

Բնակարանի վաճառքն ինքնին հիմք չէ վարձակալին վտարելու համար. նոր սեփականատերը վարձատու է դառնում գործող պայմանագրով։

Վարձատուի հարկը

Վարձակալական եկամուտը հարկվում է վարձատուի մոտ, ոչ թե վարձակալի։ Ֆիզիկական անձի վարձակալական վճարներից եկամտային հարկը հաշվարկվում է 10% դրույքաչափով, իսկ եթե տարեկան վարձակալական վճարները գերազանցում են 60 միլիոն դրամը, գերազանցող մասից հաշվարկվում է լրացուցիչ 10% եկամտային հարկ (Հարկային օրենսգիրք, հոդված 150, մաս 7)։ Շրջանառության հարկ վճարողների համար վարձակալական վճարի դրույքաչափը նույնպես 10% է (հոդված 258)։ Գործող պայմանագրով վարձակալական վճար ստացող կազմակերպություններն ու անհատ ձեռնարկատերերը չեն կարող լինել միկրոձեռնարկատիրության սուբյեկտ (հոդված 267, մաս 5, կետ 11)։

Եթե վարձակալը ֆիզիկական անձ է և հարկային գործակալ չէ, Հարկային օրենսգրքի 151-156-րդ հոդվածների մեր մեկնաբանությամբ՝ եկամուտը հայտարարագրում է ինքը՝ վարձատուն. տարեկան հաշվարկը ներկայացվում է հաջորդ տարվա մարտի 2-ից մինչև հուլիսի 1-ը։ 2027 թվականից ուժի մեջ են մտնում Հարկային օրենսգրքի 150-րդ հոդվածի փոփոխություններ, ուստի այդ ժամանակ դրույքաչափերը վերստուգեք։ ԱՁ-ի և հարկային ռեժիմների մասին՝ ԱՁ հարկեր 2026 հոդվածում։

Եթե Երևանում բնակարան եք փնտրում պատշաճ ձևակերպված պայմանագրով, wse.am-ը կօգնի ընտրել բնակարան։ Պետական տուրքի և նոտարի ծառայությունների մասին մանրամասները՝ նոտարական վճարների մասին հոդվածում։

Աղբյուրներ

• ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրք (arlis.am)
• «Պետական տուրքի մասին» ՀՀ օրենք (arlis.am)
• ՀՀ հարկային օրենսգիրք (arlis.am)

Հաճախ տրվող հարցեր

Պարտադիր է արդյոք վարձակալության պայմանագիրը վավերացնել նոտարի մոտ? ՔՕ 662-րդ հոդվածի համաձայն՝ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման, պետական տուրքը 1 000 դրամ է։ Առանց նոտարի պայմանագիր կարելի է կնքել միայն կառավարության հաստատած օրինակելի ձևով՝ առանց այլ պայմանների, եթե ստորագրությունների իսկությունը ճանաչվել է Կադաստրի կոմիտեում։

Որտեղ գտնել վարձակալության պայմանագրի նմուշ կամ օրինակելի ձև? Իրավական նշանակություն ունի կառավարության հաստատած օրինակելի ձևը, որը նոտարական վավերացումից ազատում է միայն այն դեպքում, երբ պայմանագրում լրացուցիչ պայմաններ չկան։ Ձևի գործող տարբերակը ճշտեք Կադաստրի կոմիտեում. սեփական պայմաններով պայմանագիրը պետք է վավերացնի նոտարը։

Պետք է արդյոք պայմանագիրը գրանցել Կադաստրի կոմիտեում, եթե ժամկետը մեկ տարուց պակաս է? Գործող ՔՕ-ում ժամկետի շեմ չկա. բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման՝ անկախ ժամկետից։ «Միայն մեկ տարուց ավելի ժամկետով» կանոնը պաշտոնական տեքստերում չենք գտել։

Կարող է արդյոք օտարերկրացին Հայաստանում պաշտոնապես բնակարան վարձակալել? Այո։ ՔՕ 666-րդ հոդվածի համաձայն՝ վարձակալ կարող են լինել քաղաքացիները և իրավաբանական անձինք, իսկ օտարերկրացիների համար սահմանափակում նախատեսված չէ։ Պայմանագիրը ձևակերպվում է նույն կարգով, ինչ ՀՀ քաղաքացու համար։

Կարող է արդյոք վարձատուն պայմանագիրը լուծել ժամկետից շուտ? Վարձատուն պայմանագիրը կարող է լուծել միայն դատական կարգով և միայն ՔՕ 675-րդ հոդվածով նախատեսված հիմքերով, օրինակ՝ եթե վարձակալը պայմանագրով սահմանված ժամկետից հետո ավելի քան երկու անգամ չի վճարել վարձավճարը։ Բնակարանի վաճառքը պայմանագիրը լուծելու հիմք չէ։

Պաշտպանված է արդյոք երաշխիքային գումարն օրենքով? ՔՕ-ի բնակելի տարածության վարձակալության գլխում դեպոզիտի մասին հատուկ նորմ չկա։ Գումարը, պահումների պայմանները և վերադարձի ժամկետը պետք է նշել հենց պայմանագրում։

Բոլոր հոդվածները · Օբյեկտների կատալոգ · Կոնտակտներ