Բնակարանի նվիրատվություն Հայաստանում. ձևակերպում, ծախսեր և երբ է այն ավելի հարմար վաճառքից

Ինչպես ձևակերպել բնակարանի նվիրատվությունը Հայաստանում

Համառոտ. նվիրատվությունը առուվաճառքից հետո անշարժ գույքի փոխանցման երկրորդ ամենատարածված եղանակն է, հատկապես ընտանիքի ներսում, և այն ձևակերպվում է երեք քայլով։ Նախ՝ փաստաթղթերը. գույքի իրավունքը հաստատող փաստաթղթեր, Կադաստրի քաղվածք, կողմերի անձնագրեր, անհրաժեշտության դեպքում՝ ամուսնու համաձայնություն և խնամակալության մարմնի թույլտվություն, եթե մասնակցում են անչափահասներ։ Այնուհետև՝ նվիրատվության պայմանագրի նոտարական վավերացում, երբ երկու կողմերն էլ ներկա են անձամբ կամ գործում են նոտարական լիազորագրով ներկայացուցիչների միջոցով։ Եվ վերջապես՝ իրավունքի փոխանցման գրանցում Կադաստրում. իրավունքն անցնում է հենց գրանցման պահից, ոչ թե պայմանագրի ստորագրման, և սա սկզբունքային կետ է։ Հարկային առումով մերձավոր ազգականների միջև նվիրատվությունը ավանդաբար ամենամեղմ տարբերակն է, իսկ ոչ մերձավոր ազգականների միջև հետևանքներն այլ են և պետք է ճշտել կոնկրետ իրավիճակի համար։

Ընթացակարգը

• Փաստաթղթերի նախապատրաստում. իրավունքը հաստատող փաստաթղթեր, Կադաստրի քաղվածք, կողմերի անձնագրեր, անհրաժեշտության դեպքում՝ ամուսնու համաձայնություն, անչափահասների մասնակցության դեպքում՝ խնամակալության մարմնի թույլտվություն։
• Նվիրատվության պայմանագրի նոտարական վավերացում։ Երկու կողմերը ներկա են անձամբ կամ գործում են նոտարական լիազորագրով ներկայացուցիչների միջոցով։
• Իրավունքի փոխանցման գրանցում Կադաստրում (ինչպես է այն աշխատում)։ Իրավունքն անցնում է գրանցման պահից, ոչ թե ստորագրման։

Հարկային կողմը

Մերձավոր ազգականների միջև նվիրատվությունը ավանդաբար ամենամեղմ տարբերակն է հարկման տեսանկյունից։ Մերձավոր ազգակցական կապ չունեցող անձանց միջև նվիրատվության դեպքում հարկային հետևանքներն այլ են, և դրանք պետք է ճշտել կոնկրետ իրավիճակի համար նոտարի կամ հարկային խորհրդատուի մոտ։

Անշարժ գույքի հարկման ընդհանուր կանոնները՝ անշարժ գույքի հարկերը Հայաստանում հոդվածում։

Երբ է նվիրատվությունն ավելի հարմար վաճառքից

• Փոխանցում ընտանիքի ներսում առանց դրամական հաշվարկների. սա հենց այս պայմանագրի նպատակն է։
• Ապագա ժառանգության պարզեցում. գույքը փոխանցվում է կենդանության օրոք, ինչը հանում է ժառանգների միջև հարցերի մի մասը։
• Բաժնի առանձնացում ընտանիքի կոնկրետ անդամի համար։

Ռիսկեր, որոնց մասին պետք է իմանալ

1. Նվիրատվությունն անդառնալի է։ Ի տարբերություն կտակի, որը կարելի է փոխել ցանկացած պահի, նվիրված բնակարանը դադարում է ձերը լինել գրանցումից անմիջապես հետո։ Նվիրատվությունը կարելի է չեղարկել միայն օրենքով սահմանված սահմանափակ դեպքերում և դատարանի միջոցով։

2. Նվիրատուն կորցնում է վերահսկողությունը։ Նոր սեփականատերն իրավունք ունի գույքը վաճառել, նվիրել, գրավ դնել։ Եթե նվիրատուն պատրաստվում է շարունակել ապրել այնտեղ, այդ իրավունքը պետք է առանձին համաձայնեցնել և իրավաբանորեն ամրագրել, ոչ թե թողնել բանավոր պայմանավորվածության վրա։

3. Կեղծ գործարքներ։ Նվիրատվությունը, որը քողարկում է փաստացի առուվաճառքը (հարկերից խուսափելու կամ համասեփականատերերի նախապատվության իրավունքը շրջանցելու համար), կարող է վիճարկվել։ Սա ռիսկ է երկու կողմի համար, իսկ այդպիսի գործարքով «գնորդը» թույլ է պաշտպանված։

4. Պարտքեր և ծանրաբեռնվածություններ։ Նվիրառուն գույքը ստանում է իր պատմությամբ՝ գույքահարկի և կոմունալ վճարների պարտքերով, չօրինականացված վերահատակագծումով։

Ինչ ստուգել նվիրատվությունից առաջ

• Նվիրատուի իրավունքը պատշաճ գրանցվա՞ծ է։
• Կա՞ն արդյոք ծանրաբեռնվածություններ, գրավներ կամ արգելանքներ։
• Պե՞տք է ամուսնու համաձայնությունը։
• Կա՞ն անչափահասներ սեփականատերերի կամ բնակիչների մեջ։
• Մարվա՞ծ են պարտքերը։

Սա նույն ստուգումների փաթեթն է, ինչ գնելիս՝ բնակարանի իրավական մաքրության ստուգում։

Նվիրատվություն, թե կտակ

Ընտրությունը կախված է նրանից, թե պատրաստ եք արդյոք կենդանության օրոք հրաժարվել գույքի նկատմամբ վերահսկողությունից։

Նյութը տեղեկատվական բնույթ ունի։ Տվյալները 2026 թվականի օգոստոսի դրությամբ են. կոնկրետ իրավիճակի համար խորհրդակցեք նոտարի հետ։

Խորհրդատվություն ենք տալիս Երևանում անշարժ գույքի գործարքների վերաբերյալ և օգնում փաստաթղթեր պատրաստել։ Եթե բնակարան էլ եք փնտրում, դիտեք վաճառվող բնակարաններ Կենտրոնում, Մալաթիա-Սեբաստիայում և նորակառույցներ Արաբկիրում կամ թողեք հայտ բնակարանի ընտրության համար։

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարելի՞ է չեղարկել բնակարանի նվիրատվությունը Հայաստանում?
Գործնականում ոչ. նվիրված բնակարանը դադարում է ձերը լինել գրանցումից անմիջապես հետո։ Նվիրատվությունը կարելի է չեղարկել միայն օրենքով սահմանված սահմանափակ դեպքերում և դատարանի միջոցով, ի տարբերություն կտակի, որը փոխում են ցանկացած պահի։

Ինչով է բնակարանի նվիրատվությունը տարբերվում կտակից?
Նվիրատվության դեպքում իրավունքն անցնում է գրանցումից անմիջապես հետո, և վերահսկողությունը կորչում է, ձևակերպվում է նոտարի և Կադաստրի միջոցով։ Կտակը գործում է մահից հետո, այն կարելի է փոխել ցանկացած պահի, և վերահսկողությունը պահպանվում է ցմահ։

Պահպանո՞ւմ է նվիրատուն նվիրված բնակարանում ապրելու իրավունքը?
Ինքնաբերաբար՝ ոչ. նոր սեփականատերն իրավունք ունի գույքը վաճառել, նվիրել կամ գրավ դնել։ Նվիրատուի բնակվելու իրավունքը պետք է առանձին համաձայնեցնել և իրավաբանորեն ամրագրել։

Ինչով է վտանգավոր վաճառքը նվիրատվություն ձևակերպելը?
Այդպիսի կեղծ նվիրատվությունը, որը քողարկում է առուվաճառքը՝ հարկերից խուսափելու կամ համասեփականատերերի նախապատվության իրավունքը շրջանցելու համար, կարող է վիճարկվել դատարանում։ Այդպիսի գործարքով գնորդը թույլ է պաշտպանված։