Ինչպես ստուգել բնակարանի իրավական մաքրությունը Երևանում գնելուց առաջ
Քայլ առ քայլ ուղեցույց Երևանում բնակարանի իրավական մաքրության ստուգման համար՝ կադաստր, ծանրաբեռնվածություններ, ամուսնու համաձայնություն, վերահատակագծումներ, պարտքեր և հաշվառված անձինք։
Ինչպե՞ս ստուգել բնակարանի իրավական մաքրությունը Երևանում գնելուց առաջ
Համառոտ՝ սկսեք կադաստրի քաղվածքից, մնացած ամեն ինչ երկրորդական է։ Հայաստանում անշարժ գույքի տվյալները պահվում են միասնական պետական ռեգիստրում, որը վարում է Կադաստրի կոմիտեն, և քաղվածքը ցույց է տալիս, թե ով է իրավատերը, ինչ հիմքով է առաջացել իրավունքը և որոնք են օբյեկտի բնութագրերը՝ հասցե, մակերես, նշանակություն։ Համեմատեք քաղվածքի տվյալները վաճառողի փաստաթղթերի և անձը հաստատող փաստաթղթի հետ, սեփականատիրոջ անունը պետք է համընկնի։ Եթե իրավունքը վերջերս է առաջացել և ոչ ստանդարտ հիմքով, օրինակ թարմ ժառանգություն կամ նվիրատվություն, օբյեկտի պատմությունն արժե ուսումնասիրել ավելի ուշադիր։ Երկրորդ կրիտիկական բլոկը ծանրաբեռնվածություններն են՝ բնակարանը կարող է լինել հիփոթեքի կամ գրավի տակ բանկում, արգելանքի տակ դատարանի որոշմամբ կամ դատական վեճի առարկա։ Այս տվյալները նույնպես արտացոլվում են կադաստրային տվյալներում։ Առանձին ստուգվում են կոմունալ վճարների պարտքերը, բնակվելու իրավունք ունեցող անձինք և վերահատակագծումների օրինականությունը։ Կոնկրետ գործարքը վարեք նոտարի կամ իրավաբանի հետ։
Երևանում բնակարանի գնումը լուրջ գումարի գործարք է, և դրա արդյունքը մեծապես կախված է ոչ թե վերանորոգման գեղեցկությունից, այլ օբյեկտի իրավական մաքրությունից։ Նախնական ստուգումը պաշտպանում է արգելանքներից, թաքնված սեփականատերերից, պարտքերից և ապօրինի վերահատակագծումներից։ Ստորև գործնական վերլուծություն է այն մասին, թե ինչ և ինչպես ստուգել գործարքից առաջ։ Ուշադրություն դարձրեք՝ սա ընդհանուր ուղենիշ է, ոչ թե իրավաբանական խորհրդատվություն։
1. Սեփականության իրավունքը՝ ով և ինչ հիմքով է տերը
Ցանկացած ստուգման ելակետը հաստատելն է, որ վաճառողն իրոք սեփականատերն է։ Հայաստանում անշարժ գույքի տվյալները պահվում են միասնական պետական ռեգիստրում, որը վարում է Կադաստրի կոմիտեն։ Առանցքային փաստաթուղթն այստեղ կադաստրի քաղվածքն (տեղեկանքն) է, որը ցույց է տալիս՝
- ով է իրավատերը;
- ինչ հիմքով է առաջացել իրավունքը (առուվաճառք, նվիրատվություն, ժառանգում և այլն);
- օբյեկտի բնութագրերը (հասցե, մակերես, նշանակություն)։
Համեմատեք քաղվածքի տվյալները վաճառողի փաստաթղթերի և անձը հաստատող փաստաթղթի հետ՝ սեփականատիրոջ անունը պետք է համընկնի։ Եթե վաճառողը բնակարանը ստացել է վերջերս և «ոչ ստանդարտ» հիմքով (օրինակ՝ թարմ ժառանգություն կամ նվիրատվություն), սա առիթ է օբյեկտի պատմությունն ավելի ուշադիր ուսումնասիրելու։
2. Ծանրաբեռնվածություններ՝ արգելանքներ, հիփոթեք, գրավներ
Երկրորդ կրիտիկապես կարևոր բլոկը ստուգելն է, թե արդյոք օբյեկտը ծանրաբեռնված չէ։ Բնակարանը կարող է լինել՝
- հիփոթեքի կամ գրավի տակ բանկում;
- արգելանքի տակ դատարանի որոշմամբ կամ հարկադիր կատարման շրջանակում;
- դատական վեճի առարկա։
Այս տվյալները նույնպես արտացոլվում են կադաստրային տվյալներում։ Չմարված ծանրաբեռնվածությամբ բնակարան գնելն առանց դրա հանման հստակ մեխանիզմի ուղղակի ռիսկ է։ Եթե հիփոթեք կա, նախապես քննարկեք դրա մարման և գրավի հանման կարգը, որպեսզի իրավունքի անցման պահին օբյեկտը լինի «մաքուր»։
3. Ամուսնու համաձայնությունը
Եթե բնակարանը ձեռք է բերվել ամուսնության մեջ, այն կարող է համարվել ամուսինների համատեղ սեփականություն, նույնիսկ եթե ձևակերպված է նրանցից մեկի անունով։ Այդ դեպքում վաճառքի համար, որպես կանոն, պահանջվում է երկրորդ ամուսնու համաձայնությունը։ Այդպիսի համաձայնության բացակայությունը ապագայում գործարքը վիճարկելու հնարավոր հիմք է։ Ճշտեք վաճառողի ընտանեկան կարգավիճակը բնակարանը ձեռք բերելու պահին և ձեր իրավիճակի համար նոտարական համաձայնության անհրաժեշտությունը։
4. Վերահատակագծումներ՝ բնակարանը համապատասխանո՞ւմ է փաստաթղթերին
Համեմատեք բնակարանի իրական հատակագիծը տեխնիկական փաստաթղթերի և կադաստրի տվյալների հետ։ Եթե պատերը տեղափոխել են, միավորել սանհանգույցները, միացրել պատշգամբները կամ փոխել տարածքների նշանակությունն առանց պատշաճ ձևակերպման, սա կարող է վերածվել՝
- խնդիրների գրանցման և հետագա վերավաճառքի ժամանակ;
- պահանջի օրինականացնել կամ ամեն ինչ վերադարձնել ելակետային վիճակի։
Ապօրինի վերահատակագծումը երկրորդային բնակարանների հաճախակի թաքնված խնդիր է։ Բնակարանը զննելիս ձեռքի տակ պահեք հատակագիծը և ուշադրություն դարձրեք անհամապատասխանություններին։
5. Կոմունալ և այլ վճարների պարտքեր
Գործարքից առաջ արժե համոզվել, որ բնակարանի հետևում կուտակված պարտքեր չկան՝ կոմունալ ծառայությունների, էլեկտրաէներգիայի, գազի, ջրի, շենքի սպասարկման գծով։ Օտար պարտքերով զբաղվելը գնումից հետո ավելորդ գլխացավանք է։ Խնդրեք վաճառողին տրամադրել պարտքերի բացակայության թարմ հաստատումներ։
6. Ով է հաշվառված
Պարզեք, թե ով է գրանցված բնակարանում, և պայմանավորվեք հաշվառումից հանելու մասին մինչև գործարքը կամ գործարքի պահին։ Հատուկ ուշադրություն՝ անչափահասների և այլ անձանց իրավիճակներին, որոնց իրավունքները կարող են բարդացնել բնակարանի հետագա օգտագործումը։
7. Լիազորագրեր՝ բարձրացված ուշադրություն
Եթե վաճառողը գործում է ոչ թե ինքը, այլ լիազորագրով, սա բարձրացված ռիսկի գոտի է։ Ստուգեք՝
- լիազորագրի վավերականությունը և ժամկետը;
- լիազորությունների ծավալը (կա՞ վաճառելու և գումար ստանալու իրավունք);
- արդյոք լիազորագիրը հետ չի կանչվել։
Հնարավորության դեպքում ձգտեք շփվել հենց սեփականատիրոջ հետ։ Լիազորագրով գործարքները պահանջում են հատկապես մանրակրկիտ ստուգում նոտարի մոտ։
8. Նոտարի և գործակալի դերը
Հայաստանում անշարժ գույքի գործարքները, որպես կանոն, ձևակերպվում են նոտարի միջոցով, ով վավերացնում է պայմանագիրը և ստուգում բազային փաստաթղթերն ու կողմերի գործունակությունը։ Սա կարևոր, բայց ոչ համապարփակ զտիչ է՝ նոտարը պատասխանատու է ձևակերպման ճշտության համար, ոչ թե ձեր առևտրային շրջահայացության։
Գործակալը և անկախ իրավաբանը օգնում են օբյեկտի ստուգման, բանակցությունների ուղեկցման և գործարքի նախապատրաստման փուլում։ Գնորդի համար, հատկապես օտարերկրացու, տեղական ընթացակարգերը ճանաչող մասնագետի մասնակցությունը նկատելիորեն նվազեցնում է ռիսկերը։
Փաստաթղթերի ցանկը մինչև գործարքը
Գործարքի դուրս գալուց առաջ հավաքեք և ստուգեք՝
- վաճառողի անձը հաստատող փաստաթուղթը (և համեմատությունը սեփականատիրոջ տվյալների հետ);
- իրավահաստատող փաստաթուղթը (տիրապետման հիմքը);
- կադաստրի արդիական քաղվածքը - իրավունք և ծանրաբեռնվածություններ;
- տեխնիկական փաստաթղթերը և հատակագիծը - համեմատություն փաստացի հատակագծի հետ;
- ամուսնու համաձայնությունը (եթե կիրառելի է);
- պարտքերի բացակայության հաստատումները կոմունալ վճարների գծով;
- տվյալներ գրանցված անձանց մասին;
- լիազորագիրը (եթե վաճառողը գործում է ոչ անձամբ)՝ վավերականության ստուգմամբ։
Ամփոփում
Երևանում բնակարանի իրավական ստուգումը կառուցվում է երեք գլխավոր հարցի շուրջ՝ ով է իրական սեփականատերը, կա՞ն արդյոք ծանրաբեռնվածություններ և վեճեր և օբյեկտը համապատասխանո՞ւմ է փաստաթղթերին։ Մի շտապեք կանխավճարով, քանի դեռ չեք ստացել թարմ կադաստրային քաղվածք և չեք համոզվել օբյեկտի մաքրության մեջ։
---
Բնակարաններ Երևանում | Նորակառույցներ - ընտրեք օբյեկտը WSE.AM-ի հետ։
Հաճախակի հարցեր
Ի՞նչ ստուգել Հայաստանում բնակարան գնելուց առաջ։ Սեփականատիրոջը և նրա իրավունքի հիմքը, թարմ քաղվածքը ծանրաբեռնվածություններով, անհրաժեշտության դեպքում ամուսնու համաձայնությունը, պարտքերի բացակայությունը, վերահատակագծումների օրինականությունը և ներկայացուցչի լիազորությունները, եթե գործարքը գնում է լիազորագրով։
Ինչպե՞ս ստուգել ծանրաբեռնվածությունները։ Կադաստրի քաղվածքով։ Կարևոր է, որ այն թարմ լինի՝ ամիս առաջվա փաստաթուղթը չի երաշխավորում, որ արգելանքը չի հայտնվել անցյալ շաբաթ։ Ստուգել արժե երկու անգամ՝ մինչև կանխավճարը և գործարքի օրը։
Ի՞նչը քաղվածքը ցույց չի տա։ Ապօրինի վերահատակագծումները, ժառանգների չձևակերպված իրավունքները, ամուսնու համաձայնության բացակայությունը և վեճերը, որոնք դեռ չեն հասել սահմանափակումների գրանցման։ Ուստի քաղվածքն անհրաժեշտ, բայց ոչ բավարար ստուգում է։
Վտանգավո՞ր է գնել ժառանգությամբ ստացված բնակարան։ Ինքնին ոչ, բայց ստուգումը պետք է ավելի խորը լինի՝ քանի ժառանգ կա, բոլո՞րն են ձևակերպել իրավունքները, որքան ժամանակ է անցել ժառանգության բացումից, չկա՞ն դատական վեճեր։
Նոտարը փոխարինո՞ւմ է իրավական ստուգմանը։ Ոչ։ Նոտարը վավերացնում է անձերն ու ստորագրությունները և բացատրում փաստաթղթի բովանդակությունը, բայց չի ուսումնասիրում օբյեկտի պատմությունը և չի պաշտպանում ձեր շահերը բանակցություններում։
Բոլոր հոդվածները · Օբյեկտների կատալոգ · Կոնտակտներ