Риски покупки новостройки в Грузии: эскроу нет — что вместо него
Как защищён покупатель на этапе строительства, что даёт регистрация будущего собственника, на что смотреть в договоре и какие пункты стоит обсудить до подписания.
Главный вопрос осторожного покупателя звучит так: «я отдаю деньги за то, чего ещё нет, — что меня защищает?» Ответим честно, включая неудобные части.
Эскроу в Грузии нет
Механизма, при котором деньги лежат на защищённом счёте до сдачи дома, в грузинском праве для долевого строительства не предусмотрено. Средства идут напрямую застройщику и используются на стройку.
Это ключевое отличие от российской практики счетов эскроу и от европейских схем поэтапного раскрытия. Кто говорит, что «в Грузии тоже эскроу» — либо не разобрался, либо продаёт.
Что защищает вместо него
Регистрация договора в Публичном реестре. Договор долевого участия регистрируется, и это публичная запись: квартира привязана к вам в государственном реестре, а не только в базе застройщика.
Статус будущего собственника. После оплаты половины стоимости покупатель, как правило, вправе зарегистрироваться в реестре как будущий собственник конкретной квартиры. С этого момента продать её другому нельзя. До этого порога такой записи нет — и это стоит понимать при выборе графика платежей.
Проектное финансирование банка. Если стройку кредитует банк, он проверял и застройщика, и проект, и следит за освоением средств. Это не гарантия, но серьёзный внешний контроль.
Разрешительная документация. Разрешение на строительство и утверждённые технические условия можно и нужно посмотреть до сделки.
Что смотреть в договоре
Мы даём проект договора до любых платежей и разбираем его вместе с клиентом. Вот пункты, на которых стоит остановиться.
Срок сдачи и ответственность за его нарушение. Типичная асимметрия: неустойка покупателя за просрочку платежа расписана в процентах за день, а обязательство застройщика сформулировано как «завершить в сроки разрешительной документации». Это не редкость и не обязательно повод отказываться — но это надо видеть, а не узнавать через два года.
Условия расторжения. Сколько удерживается, если вы передумали. Через какой срок возвращается остаток. Часто — только после перепродажи квартиры третьему лицу.
Право менять проект. Многие договоры дают застройщику право корректировать проектные решения и технико-экономические показатели без согласия покупателя. Планировку конкретной квартиры это обычно не затрагивает, но фасад, благоустройство и состав инфраструктуры — вполне.
Уступка прав. С какого момента вы можете переуступить договор и нужно ли согласие застройщика. Если планировали выйти до сдачи — это самый важный пункт.
Что до ввода в эксплуатацию. Как правило, жить и сдавать нельзя до ввода дома, даже если строители уже ушли.
Как снизить риск
1. Смотрите на корпус, а не на проект. В больших комплексах корпуса сдаются разными очередями с разницей в годы. Ближайший к сдаче корпус — всегда менее рискованная покупка. 2. Проверяйте, кто продавец. Часто это отдельная проектная компания, а не группа целиком. Это нормальная практика, но означает, что отвечает по договору именно она. 3. Не гонитесь за максимальной скидкой на старте. Самая низкая цена бывает у корпуса, до которого ещё не дошли руки. 4. Запрашивайте документы письменно. Разрешение на строительство, техническую спецификацию, тариф эксплуатационного сбора, условия управляющей компании. 5. Читайте договор до перевода денег. После — переговорная позиция уже другая.
Наша позиция
Мы не считаем, что о рисках надо молчать, чтобы продать. Покупатель, который узнал о неудобном пункте от нас, а не постфактум, остаётся клиентом и приводит других. Поэтому мы показываем проект договора заранее и проговариваем слабые места вслух.
---
Смотреть проекты Батуми: сроки сдачи по корпусам, цены и остатки
Смотрите также: как купить квартиру в Батуми удалённо и рассрочка от застройщика: как считать и где подвох.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос
