Риски покупки новостройки в Грузии: эскроу нет - что вместо него

Что защищает покупателя новостройки в Грузии, если эскроу нет?

Коротко: механизма, при котором деньги лежат на защищённом счёте до сдачи дома, в грузинском праве для долевого строительства не предусмотрено. Средства идут напрямую застройщику и расходуются на стройку, и это ключевое отличие от российских счетов эскроу и европейских схем поэтапного раскрытия. Кто говорит, что в Грузии тоже эскроу, либо не разобрался, либо продаёт. Защищает покупателя другое. Договор долевого участия регистрируется в Публичном реестре, и это публичная запись: квартира привязана к вам в государственном реестре, а не только в базе застройщика. После оплаты половины стоимости покупатель, как правило, вправе зарегистрироваться как будущий собственник конкретной квартиры, и с этого момента продать её другому нельзя, поэтому график платежей стоит выбирать с оглядкой на этот порог. Дополнительный внешний контроль даёт проектное финансирование банка. Разрешение на строительство и технические условия можно посмотреть до сделки.

Главный вопрос осторожного покупателя звучит так: «я отдаю деньги за то, чего ещё нет, - что меня защищает?» Ответим честно, включая неудобные части.

Эскроу в Грузии нет

Механизма, при котором деньги лежат на защищённом счёте до сдачи дома, в грузинском праве для долевого строительства не предусмотрено. Средства идут напрямую застройщику и используются на стройку.

Это ключевое отличие от российской практики счетов эскроу и от европейских схем поэтапного раскрытия. Кто говорит, что «в Грузии тоже эскроу» - либо не разобрался, либо продаёт.

Что защищает вместо него

Регистрация договора в Публичном реестре. Договор долевого участия регистрируется, и это публичная запись: квартира привязана к вам в государственном реестре, а не только в базе застройщика.

Статус будущего собственника. После оплаты половины стоимости покупатель, как правило, вправе зарегистрироваться в реестре как будущий собственник конкретной квартиры. С этого момента продать её другому нельзя. До этого порога такой записи нет - и это стоит понимать при выборе графика платежей.

Проектное финансирование банка. Если стройку кредитует банк, он проверял и застройщика, и проект, и следит за освоением средств. Это не гарантия, но серьёзный внешний контроль.

Разрешительная документация. Разрешение на строительство и утверждённые технические условия можно и нужно посмотреть до сделки.

Что смотреть в договоре

Мы даём проект договора до любых платежей и разбираем его вместе с клиентом. Вот пункты, на которых стоит остановиться.

Срок сдачи и ответственность за его нарушение. Типичная асимметрия: неустойка покупателя за просрочку платежа расписана в процентах за день, а обязательство застройщика сформулировано как «завершить в сроки разрешительной документации». Это не редкость и не обязательно повод отказываться - но это надо видеть, а не узнавать через два года.

Условия расторжения. Сколько удерживается, если вы передумали. Через какой срок возвращается остаток. Часто - только после перепродажи квартиры третьему лицу.

Право менять проект. Многие договоры дают застройщику право корректировать проектные решения и технико-экономические показатели без согласия покупателя. Планировку конкретной квартиры это обычно не затрагивает, но фасад, благоустройство и состав инфраструктуры - вполне.

Уступка прав. С какого момента вы можете переуступить договор и нужно ли согласие застройщика. Если планировали выйти до сдачи - это самый важный пункт.

Что до ввода в эксплуатацию. Как правило, жить и сдавать нельзя до ввода дома, даже если строители уже ушли.

Как снизить риск

• Смотрите на корпус, а не на проект. В больших комплексах корпуса сдаются разными очередями с разницей в годы. Ближайший к сдаче корпус - всегда менее рискованная покупка.
• Проверяйте, кто продавец. Часто это отдельная проектная компания, а не группа целиком. Это нормальная практика, но означает, что отвечает по договору именно она.
• Не гонитесь за максимальной скидкой на старте. Самая низкая цена бывает у корпуса, до которого ещё не дошли руки.
• Запрашивайте документы письменно. Разрешение на строительство, техническую спецификацию, тариф эксплуатационного сбора, условия управляющей компании.
• Читайте договор до перевода денег. После - переговорная позиция уже другая.

Наша позиция

Мы не считаем, что о рисках надо молчать, чтобы продать. Покупатель, который узнал о неудобном пункте от нас, а не постфактум, остаётся клиентом и приводит других. Поэтому мы показываем проект договора заранее и проговариваем слабые места вслух.

Смотреть проекты Батуми: сроки сдачи по корпусам, цены и остатки

Смотрите также: как купить квартиру в Батуми удалённо и рассрочка от застройщика: как считать и где подвох.

_Фото: Jelger Groeneveld, CC BY 2.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Когда в Грузии можно зарегистрироваться будущим собственником квартиры в новостройке?
Как правило, после оплаты половины стоимости: с этого момента квартира закреплена за вами в реестре, и продать её другому нельзя. До этого порога такой записи нет, поэтому график платежей стоит выбирать с учётом этого.

Как снизить риски при покупке новостройки в Батуми?
Выбирайте ближайший к сдаче корпус, а не проект целиком, проверяйте, какая компания выступает продавцом, и не гонитесь за максимальной скидкой на старте. Запрашивайте документы письменно и читайте договор до перевода денег.

Может ли застройщик в Грузии изменить проект после покупки квартиры?
Да, многие договоры дают застройщику право менять проектные решения без согласия покупателя. Планировку конкретной квартиры это обычно не затрагивает, а вот фасад, благоустройство и состав инфраструктуры могут измениться.

Можно ли сдавать квартиру в Батуми до ввода дома в эксплуатацию?
Как правило, нет: жить в квартире и сдавать её нельзя до ввода дома в эксплуатацию, даже если строители уже ушли с объекта. Этот пункт стоит проверить в договоре заранее.