Предчистовая отделка в ереванской новостройке: что сделано и что доделывать

Все четыре строящихся проекта, которые мы ведём в Ереване, сдаются в одном и том же состоянии: предчистовая отделка. В объявлениях это пишут коротко, и покупатель часто понимает фразу по-своему. Разбираем, что застройщик делает за вас, а что остаётся вам.

Что такое предчистовая отделка

Это состояние между голым бетоном и готовой квартирой. Дом подключён к сетям, квартира закрыта и заперта, внутри выполнены черновые работы, но жить в ней ещё нельзя.

Что обычно уже сделано в армянской новостройке:

• стены и перегородки оштукатурены
• на полу залита стяжка
• установлены окна, в проектах уровня New Komitas это термоалюминиевые витражные конструкции
• установлена входная дверь
• стояки воды, канализации и вентиляции заведены в квартиру
• фасад дома закончен, в New Komitas облицован камнем
• подключено центральное отопление и охлаждение

Чего нет: электрики по квартире, разводки воды, плитки, межкомнатных дверей, сантехники, кухни, напольного покрытия и потолков.

Отдельная деталь по армянским новостройкам: газификация в новых домах часто не предусмотрена вовсе, отопление и приготовление еды идут на электричестве. В New Komitas именно так.

Почему в Армении почти везде именно так

Причина практическая. Чистовая отделка от застройщика это плюс к цене метра и минус к гибкости: переделывать чужой ремонт дороже, чем делать свой. Армянский рынок пока держится на покупателе, который делает ремонт под себя, поэтому «предчистовая» стала фактическим стандартом.

Проверить состояние по каждому проекту можно в карточке на сайте, поле «Отделка»:

• New Komitas, Арабкир: предчистовая
• HAY VIEW, Арабкир: предчистовая
• Гюрджан Каскад, Нор Норк: предчистовая
• Firdus Prime Residence, Кентрон: предчистовая

Что придётся сделать самому

Список работ в порядке, в котором их обычно делают.

Электрика. Разводка по квартире, щиток, розетки и выключатели. Это первое, с чего начинают, потому что штробить стены после плитки уже нельзя.

Сантехника. Разводка воды от стояка, канализация, установка ванны или душа, унитаза и раковин.

Стены и потолки. Шпаклёвка под покраску или обои, потолок натяжной либо гипсокартон.

Полы. На стяжку кладут плитку, ламинат или паркет. Стяжка от застройщика обычно годится, но уровень стоит проверить до покупки материалов.

Двери и кухня. Межкомнатные двери, кухонный гарнитур, встроенная техника.

Кондиционирование. В домах с центральным охлаждением внутренние блоки и разводка всё равно на покупателе.

Сроки: ремонт двухкомнатной квартиры с нуля в Ереване обычно занимает от трёх до шести месяцев, если заниматься им последовательно и не ждать материалы под заказ.

Как считать бюджет

Главная ошибка при покупке новостройки это сравнивать цену квадратного метра в строящемся доме с ценой готовой квартиры на вторичке. Сравнивать надо так:

цена квартиры по договору + ремонт + мебель и техника + коммунальные платежи за месяцы, пока квартира стоит пустой.

Стоимость ремонта сильно зависит от уровня материалов, и давать одну цифру здесь было бы нечестно: разброс по рынку огромный. Правильный порядок действий такой. Берёте планировку конкретной квартиры, идёте с ней к двум-трём бригадам, получаете смету по своему уровню отделки и только потом сравниваете итог с ценой готовой квартиры в том же районе.

Для ориентира по ценам готового жилья: медиана по Арабкиру 988 844 драма за квадратный метр, по Еревану в целом 904 825 на 12 октября 2026 года. Подробнее по району: новостройки Арабкира.

На что смотреть при приёмке

Когда дом сдан и вы идёте принимать квартиру, проверьте по списку:

• геометрия стен и углов, отклонения проверяются правилом и уровнем
• стяжка: ровность, отсутствие трещин и пустот под ней
• окна: открывание, уплотнители, отсутствие сколов на стеклопакетах
• входная дверь: замки, прилегание, отсутствие перекоса
• стояки: наличие отводов под воду и канализацию там, где они нужны по планировке
• вентиляция: тяга в каналах кухни и санузла
• площадь по факту против площади в договоре

Расхождение по площади встречается, и в договоре обычно прописано, как считается доплата или возврат. Этот пункт стоит прочитать до подписания, а не после обмера.

Частые вопросы

Что входит в предчистовую отделку?
Штукатурка стен, стяжка пола, установленные окна и входная дверь, заведённые в квартиру стояки воды, канализации и вентиляции. Электрики, сантехники, плитки, дверей и кухни нет.

Можно ли жить в квартире с предчистовой отделкой?
Нет. В ней нет электропроводки по квартире, сантехники и полов, это состояние под ремонт, а не под заселение.

Сколько стоит довести такую квартиру до жилого состояния?
Одной цифры по рынку нет, разброс зависит от уровня материалов и подрядчика. Считать нужно по смете на конкретную планировку, запрошенной у двух-трёх бригад.

Сколько занимает ремонт?
Ремонт двухкомнатной квартиры с нуля в Ереване обычно идёт от трёх до шести месяцев.

Есть ли в Ереване новостройки с чистовой отделкой?
Встречаются, но это не правило рынка. Все четыре проекта, которые мы ведём напрямую, сдаются в предчистовом состоянии.

Почему в новых домах нет газа?
Часть застройщиков отказывается от газификации по соображениям безопасности и переводит дом на электричество и центральное отопление. В New Komitas газ не предусмотрен.