埃里温公寓为什么卖不出去：六个真正的原因
如果房子挂牌几个月都卖不掉，问题几乎总出在这六点之一。逐一分析每个原因以及应对方法。
房子已经挂了三个月，电话很少，看房的人更少。下面分析真正的原因是什么。
原因一：价格
大约十次中有八次是价格问题，即使业主坚信并非如此。
市场不会争论，也不会讨价还价：它只是直接略过。如果一个月内没有收到任何报价，说明您的价格已经脱离市场。
用中位数自查：中心区每平方米约3 300美元，阿拉布基尔区约2 560美元，诺尔诺尔克区约2 030美元，埃里布尼区约1 920美元：完整综述。估价方法见专题文章。
怎么办： 不要一点一点地降，而是一次性明显降价。五次各降2%，传递出的信号是“卖家在让步，可以再等等”。
原因二：照片
买家根据照片决定看不看房。昏暗、杂乱的照片意味着无论什么价格都零来电。
怎么办： 重新拍摄：如何拍摄公寓。
原因三：文件
如果在房源广告或看房时发现存在违法改建、未办理的继承或共有份额问题，买家就会流失。
怎么办： 在出售前解决：关于改建，关于共有份额和继承人，关于抵押负担。
原因四：房子本身不好卖
有些房子客观上就难卖：大户型、非标准户型、一楼窗户正对垃圾站、没有电梯的九楼。
这类房子能卖出去，但周期更长、需要折价：关于大户型，关于一楼。
怎么办： 按实际情况预估周期和价格，不要等奇迹。
原因五：带看
卖家不接电话、晚上没法带看、迟到、态度戒备。
市场上的买家比房子少。每一次没能成行的看房，都是一次错失的机会。
怎么办： 让看房时间方便买家，而不是方便自己。如果做不到，交给经纪人。
原因六：市场本身
有时房子没问题、价格也符合市场，但整个细分市场停滞：同一栋楼或同一片区类似的房源太多。
这在大型新小区很常见，那里有几十套相同的公寓同时在售：关于项目规模。
怎么办： 要么在价格上拉开差距，要么等待，要么先出租，等更好的时机：收益率测算。
如何判断属于哪种情况
简单诊断：
- 房源广告没人浏览： 问题在照片和标题。
- 有浏览，没来电： 问题在价格。
- 有来电，没看房： 问题在带看安排。
- 有看房，没报价： 问题在房屋状况或文件。
这张表比任何市场分析都更诚实。
下一步怎么做
出售前的准备工作见专题文章。如需估价和出售方案，请联系我们。
_图片：Rick Obst，CC BY 4.0，Wikimedia Commons。图片已缩放。_
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