埃里温以外的亚美尼亚房产：久姆里、迪利然及各地区市场买房指南
首都以外的房价要低好几倍，而个人所得税返还计划在各州仍全面适用。本文解析在哪里买房有意义，以及有哪些风险。
值得在埃里温以外的亚美尼亚地区买房吗？
简而言之：2026年，各地区有了一个直接的财务优势。用于抵扣按揭贷款利息的个人所得税返还计划在埃里温受到了大幅限制，而在亚美尼亚各州，对新建住宅仍全面适用。这已经反映在市场上：未来几年的基本走势是，埃里温市场趋于平稳，卫星城和部分地区市场则更加活跃。久姆里是全国第二大城市、希拉克州首府，有黑色凝灰岩建造的历史建筑、多所大学、机场和不断发展的IT产业。这里的房价比埃里温低好几倍，但气候明显更严酷，租赁市场狭小，转售时的流动性较低，部分历史老房需要大量投入。迪利然是塔武什州森林地带的度假城市，常被称为"亚美尼亚的瑞士"：那里的需求逻辑不同，更接近度假型市场。
亚美尼亚的房地产市场不只有埃里温。2026年，各地区方向值得单独关注——其中也有税收方面的原因。
2026年的主要理由
用于抵扣按揭贷款利息的个人所得税返还计划在埃里温受到大幅限制，而在亚美尼亚各州，对新建住宅仍全面适用。
这是直接的财务激励，并且已经反映在市场上：分析人士指出，未来几年的基本走势是埃里温趋于平稳，卫星城和部分地区市场则更加活跃。按揭贷款条件详见2026年新房按揭贷款。
久姆里
全国第二大城市，希拉克州首府。
优势： 黑色凝灰岩建造的历史建筑、浓厚的文化氛围、多所大学、"希拉克"机场、不断发展的IT产业和游客流量。
房价比埃里温低好几倍——这是预算有限的买家最看重的一点。
需要考虑的因素： 气候明显比首都严酷，冬季寒冷；租赁市场狭小，转售时的流动性低于埃里温。部分历史老房需要大量投入。
迪利然
塔武什州森林地带的度假城市，常被称为"亚美尼亚的瑞士"。
优势： 自然风光、清新空气、国际学校UWC Dilijan、完善的旅游基础设施、来自度假游客的租赁需求。
买家画像： 用于度假的房子或公寓、面向游客的短租物业，以及远程办公、热爱自然的移居者。
需要考虑的因素： 租赁需求有季节性，房源选择有限，需要有车。
其他方向
埃里温的卫星城（阿博维扬、阿什塔拉克、埃奇米阿津）——折中之选：房价低于首都，离埃里温又不远。正是由于这项税收计划，这一方向正在升温。
塞凡——湖畔房产，需求季节性明显。
瓦纳佐尔——第三大城市，逻辑与久姆里类似。
杰尔穆克、察赫卡佐尔——度假方向，租赁客流有季节性。
经济账：需要明白的几点
低价不等于高回报。 在各地区，购买价格、租金，以及最重要的租赁需求都更低。以埃里温三分之一价格买下的公寓可能长期空置，这样一来回报反而不如首都。
如果买来出租，购买前请调查该城市的实际租赁需求：谁在这里租房、付多少租金、找租客需要多久。计算方法请参阅房地产投资回报率。
流动性较低。 在各地区出售房产的周期更长。不太适合追求快速退出的策略。
适合哪些人
- 买来自住的人——第二套住房、度假别墅、为亲近自然而搬迁。
- 希望在地区购买新房时享受税收优惠计划的人。
- 预算有限、并不打算快速转售的人。
不适合哪些人
追求稳定租金收入和明确退出路径的投资者：就这些目标而言，埃里温客观上更可靠——首都各城区对比请参阅埃里温最佳城区。
迪利然市内正在建设Dilijan Apart Hotel：公寓面积约22㎡起，2026年底交付。该项目的模式是通过物业管理公司出租给游客，恰好解决了地区市场中通常最难解决的问题。
信息截至2026年8月。
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