2026年亚美尼亚新房按揭贷款：为什么利率比二手房低
一手房和二手房市场的利率差可达两个百分点。本文解析银行条件、首付、个人所得税返还计划及其限制。
为什么在亚美尼亚新房按揭贷款比二手房便宜？
简而言之：亚美尼亚的银行会根据房产类型设定不同的利率，而且差别很大。2026年的市场参考利率如下：新房7.5%起，二手房9.5%起，部分专项计划约11.5%。还有一些计划在前几年固定利率，之后转为浮动利率：例如前48个月固定利率约13.3%，之后每年调整两次，调整幅度限制在几个百分点以内。两个百分点的利差在长期贷款中会变成一笔可观的额外利息。银行青睐新房的原因很务实。新楼里的公寓是流动性好、标准统一的抵押物，容易估值。这一板块受到国家支持，以刺激建设。而且新公寓没有法律历史：没有二手房市场常见的前业主、继承纠纷和产权负担。首付通常为10-20%。
如果您在新房和二手房之间犹豫，贷款条件对天平的影响可能比房子本身还大。下面来看数据。
利率：一手房对比二手房
亚美尼亚的银行会根据房产类型设定不同的利率。2026年的市场参考利率：
- 新房——7.5%起；
- 二手房——9.5%起；
- 部分银行的专项计划——约11.5%；
- 前几年固定利率、之后转为浮动利率的计划——例如前48个月固定利率约13.3%，之后每年调整两次，调整幅度限制在几个百分点以内。
一手房和二手房之间两个百分点的利差，在长期贷款中意味着一大笔额外利息。
条件总览请看2026年亚美尼亚按揭贷款。
银行为什么青睐新房
原因很务实：
1. 流动性好、标准统一的抵押物。 新楼里的公寓各项参数清晰，容易估值。 2. 国家对该板块的支持，以刺激建设。 3. 没有法律历史——新公寓没有二手房市场常见的前业主、继承纠纷和产权负担（二手房要核查什么）。
首付
标准要求为房产价值的10–20%。如有额外抵押物，也可以申请零首付计划。
部分银行为海外侨民（diaspora）提供专门条件。
个人所得税返还计划：一项重要限制
已缴纳的个人所得税可用于偿还按揭贷款利息，这一机制长期以来是购买新房的重要激励。
关键变化： 在埃里温，该计划已受到大幅限制，而在亚美尼亚各州，新建住房仍可全面享受该计划。
这也解释了分析人士注意到的一个趋势：埃里温市场趋于平稳，而卫星城和部分地区市场则更加活跃。
市场背景
2025年全年，埃里温公寓价格平均上涨4.7%，平均价格达到约每平方米53.86万德拉姆。2026–2029年的基本预期是温和上涨，不会再次过热。
这意味着"贷款买房，房价上涨能覆盖利息"的算法已不像房价快速上涨的那几年那样可靠。必须按真实数据测算——埃里温房产投资回报率。
选择银行时要比较什么
- 利率，以及是固定利率还是浮动利率；如果是浮动利率——调整频率和调整上限。
- 首付比例，以及能否提供额外抵押物。
- 收入证明要求——对外国人和非税务居民更严格。
- 放款手续费和账户管理费。
- 能否无罚金提前还款。
- 对房产和借款人的保险要求。
对外国人来说，开户问题也很重要——如何在亚美尼亚银行开户。
一手房还是二手房
利率只是因素之一。其他方面的对比请看埃里温新房还是二手房，在建阶段购房的好处与风险请看这里。
以上利率和条件为2026年8月的市场参考值，可能发生变化；请直接向银行确认最新条件。
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