Испания · гид покупателя
ВНЖ Испании при покупке недвижимости после отмены золотой визы
Коротко. Нет, покупка недвижимости в Испании больше не даёт вида на жительство. Золотую визу для инвесторов отменил закон Ley Orgánica 1/2025, приём новых заявлений прекращён с 3 апреля 2025 года. Владелец квартиры может жить в Испании по другим основаниям: резиденция без права работы (доход от 400% IPREM, в 2026 году это 2 400 € в месяц на заявителя) или виза для удалённой работы (от 200% минимальной зарплаты).
Это обзор оснований, а не иммиграционная консультация. Требования консульств к документам отличаются от страны к стране, перед подачей уточняйте их у консульства или иммиграционного юриста.
Что случилось с золотой визой
С 2013 по 2025 год в Испании действовала программа резиденции для инвесторов: покупка недвижимости от 500 000 € давала право на визу и ВНЖ всей семье. Её регулировали статьи 63-67 закона 14/2013.
Закон Ley Orgánica 1/2025 о работе судебной системы, опубликованный в BOE 3 января 2025 года, оставил эти статьи без силы. Вступило в силу это через три месяца, 3 апреля 2025 года. С этой даты новые заявления на инвестиционную визу не принимаются.
Что важно для тех, кто успел:
- заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматриваются по старым правилам;
- визы и разрешения, которые действовали на эту дату, сохраняют силу на тот срок, на который выданы.
Если вам где-то обещают «ВНЖ за покупку квартиры в Испании», это либо устаревшая информация, либо подмена: речь на самом деле идёт о других основаниях, где квартира не главное.
Какие основания остались для покупателя
Квартира в собственности сама по себе ничего не даёт, но и не мешает. Вот основные пути для тех, кто хочет жить в Испании дольше трёх месяцев:
| Основание | Кому подходит | Главное требование | Можно ли работать |
|---|---|---|---|
| Резиденция без права работы (no lucrativa) | пенсионерам, рантье, тем, кто живёт на сбережения или пассивный доход | доход или сбережения от 400% IPREM в месяц на заявителя | нет |
| Международная удалённая работа | тем, кто работает на зарубежную компанию или клиентов удалённо | доход от 200% SMI | да, удалённо |
| Учёба, работа по найму, семья | по своим правилам | по основанию | по основанию |
Ниже подробнее о первых двух, они ближе всего к нашим покупателям.
Резиденция без права работы
Это основной путь для тех, кто покупает квартиру у моря, чтобы жить в ней, а не работать в Испании. Регулируется Регламентом закона об иностранцах (Real Decreto 1155/2024).
Сколько денег нужно
Требование привязано к IPREM, государственному индикатору доходов. В 2026 году IPREM 600 € в месяц.
| Кто | Требование | В месяц | В год |
|---|---|---|---|
| Заявитель | 400% IPREM | 2 400 € | 28 800 € |
| Каждый член семьи | 100% IPREM | 600 € | 7 200 € |
| Пара | 500% IPREM | 3 000 € | 36 000 € |
| Пара с ребёнком | 600% IPREM | 3 600 € | 43 200 € |
Подтверждают доход или сбережения: пенсия, дивиденды, аренда, деньги на счету. Консульства часто хотят видеть, что сумма есть на весь срок разрешения, а не только на месяц вперёд. Как именно они считают сбережения, уточняйте в своём консульстве.
Что ещё нужно
- медицинская страховка у страховой компании, которая работает в Испании;
- отсутствие судимостей в Испании и в странах, где вы жили последние пять лет;
- заявитель не гражданин ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.
Что нельзя
Работать по найму или вести бизнес в Испании с этим разрешением нельзя. Если планируете работать, нужно другое основание.
При чём тут квартира
Квартира не основание для резиденции, но у неё есть практический плюс: вам не нужно снимать жильё на время оформления и после. Заодно у вас уже будут NIE и испанский счёт, без которых всё равно не обойтись. О них в статье NIE и счёт в банке.
Удалённая работа: «виза цифрового кочевника»
С 2023 года закон 14/2013 позволяет получить разрешение тем, кто работает удалённо на компании или клиентов за пределами Испании. Это подходит тем, кто хочет жить в своей квартире на Коста-Бланке и продолжать работать на прежнюю компанию.
Требование к доходу: не меньше 200% минимальной зарплаты в Испании (SMI). В 2026 году SMI установлен Real Decreto 126/2026 на уровне 1 221 € в месяц при 14 выплатах в год. Как консульство пересчитывает ваш доход в месяц или год, лучше уточнить на дату подачи: в разных источниках встречаются разные способы расчёта, поэтому мы не пишем одну цифру.
Кроме дохода нужны подтверждение удалённой работы (договор, письмо работодателя), опыт или образование по профессии, страховка и справка о несудимости.
Как подают на резиденцию без права работы, в общих чертах
Порядок у этой визы двухступенчатый:
- Виза в консульстве. Заявление подаётся в консульство Испании по месту вашего проживания. К нему прикладывают подтверждение дохода или сбережений, медицинскую страховку, справку о несудимости, медицинскую справку и документы о семье, если едете вместе. Справки из своей страны обычно нужны с апостилем и переводом, точный список даёт консульство.
- Въезд и карта. После получения визы вы въезжаете в Испанию и в течение месяца подаёте на карту иностранца TIE в полиции по месту жительства. Для этого понадобится адрес в Испании, и здесь собственная квартира как раз удобна.
- Продление. Первичное разрешение потом продлевают, снова подтверждая доход. Условия продления смотрите на дату подачи, они меняются вместе с регламентом.
Три типичных сценария
Пенсионеры из Еревана или Москвы. Пенсия плюс сбережения, работать в Испании не собираются, хотят жить у моря большую часть года. Подходит резиденция без права работы. Важно, чтобы после покупки квартиры на счету осталась сумма, которую требует консульство: 400% IPREM на заявителя и 100% на супруга. Поэтому бюджет на квартиру считаем от остатка, а не от всех сбережений. Под такой сценарий часто подходят квартиры до 200 000 €.
Специалист на удалёнке. Работает на зарубежную компанию, доход стабильный и подтверждённый. Подходит разрешение для удалённой работы. Квартира здесь не обязательна, но снимает вопрос жилья.
Семья на отпуск. Покупают квартиру, чтобы проводить в ней лето и каникулы, переезжать не планируют. ВНЖ не нужен, хватает шенгенской визы и правила 90/180. Для такого сценария важнее близость к морю и возможность сдавать квартиру в остальное время: смотрите квартиры у моря.
Без ВНЖ: шенгенская виза и правило 90/180
Многие покупатели и не собираются переезжать: проводят в Испании отпуск, лето или зиму. Для граждан Армении, России и Казахстана для этого нужна шенгенская виза. Действует правило: не больше 90 дней в любом периоде из 180 дней. Квартира в собственности этот лимит не увеличивает, но может пригодиться при подаче на визу как подтверждение жилья. Решение по визе принимает консульство.
А если налоги?
Вид на жительство и налоговое резидентство в Испании связаны, но это не одно и то же. Пока вы нерезидент, вы платите налог нерезидента со своей испанской квартиры: от вменённого дохода, если не сдаёте, или от арендного дохода. Подробности в статье налоги и расходы при покупке. Если вы переезжаете и проводите в Испании больше 183 дней в году, налоговая картина меняется целиком, это стоит обсудить с налоговым консультантом до переезда.
Как мы помогаем
WSE.AM подбирает и сопровождает покупку жилья. Иммиграционные документы оформляет иммиграционный юрист, и мы честно говорим, где наша работа заканчивается. Что мы делаем:
- подбираем квартиру, удобную для жизни круглый год, а не только на лето, например в Торревьехе, где 79 объектов в каталоге, или в Аликанте;
- считаем бюджет вместе с налогами и ежегодными платежами, чтобы деньги на счету для консульства не ушли на квартиру целиком;
- ведём сделку удалённо, пока вы собираете документы на резиденцию.
Если вы выбираете между Испанией и другими направлениями, посмотрите и наш каталог Испании, и разделы Батуми и Пхукета на сайте. А чтобы обсудить свою ситуацию, оставьте заявку: уточним, для чего вам квартира, и предложим варианты под этот сценарий.