Испания · гид покупателя
NIE и счёт в испанском банке для покупки недвижимости
Коротко. NIE, номер иностранца, нужен для любой покупки недвижимости в Испании: без него нотариус не удостоверит купчую, а банк не откроет счёт. Заявление подаётся по форме EX-15 с пошлиной по форме 790, код 012, в консульстве Испании по месту жительства или в Испании, лично или через представителя. Счёт нерезидента открывают после NIE, банк обязательно проверит происхождение денег.
Статья описывает общий порядок. Консульства в разных странах ведут запись по-своему, требования к переводам тоже могут отличаться, поэтому перед подачей сверяйтесь с сайтом своего консульства.
Что такое NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) это личный номер иностранца в Испании. Для покупателя недвижимости он работает как ИНН и паспорт одновременно: по нему нотариус оформляет купчую, налоговая принимает налог на покупку, реестр записывает собственника, а банк открывает счёт.
Важно не путать NIE с видом на жительство. Номер не даёт права жить в Испании и не зависит от визы. Это просто идентификатор для сделок и налогов. Номер личный, его получает каждый, кто будет записан покупателем. Если покупаете вдвоём, с супругом, NIE нужен обоим.
Карта TIE, которую иногда путают с NIE, выдаётся тем, кто получил право проживания. Покупателю-нерезиденту она не нужна.
Где подать: три варианта
| Вариант | Как проходит | Кому подходит |
|---|---|---|
| Консульство Испании в вашей стране | записываетесь, приходите с документами, номер приходит через консульство | если удобно доехать до консульства и есть время ждать запись |
| Представитель в Испании | вы оформляете доверенность, юрист подаёт заявление в полиции | если не хотите ехать в консульство; самый частый путь при удалённой покупке |
| Лично в Испании | запись в отделение полиции по делам иностранцев | если всё равно летите на показы |
Во всех случаях при подаче кто-то должен присутствовать физически: вы сами или ваш представитель. Отправить заявление по почте нельзя.
Если вы уже оформляете доверенность на сделку, удобно сразу включить в неё право получить NIE. Тогда одним документом закрываются и номер, и счёт, и купчая. Доверенность можно подписать у консула Испании, тогда апостиль не нужен, или у своего нотариуса с апостилем и присяжным переводом. Подробнее в статье как купить квартиру в Испании удалённо.
Документы
Базовый пакет, который просят консульства и полиция:
- Заявление EX-15 в двух экземплярах, заполненное и подписанное заявителем (или представителем).
- Квитанция пошлины по форме 790, код 012. Форма заполняется на сайте Национальной полиции, сумма подставляется автоматически.
- Паспорт и его копия.
- Документ, объясняющий причину. Для покупателя это договор задатка, бронь объекта или письмо о намерении купить недвижимость. Без причины заявление могут не принять.
- Доверенность, если подаёт представитель.
В форме EX-15 есть отдельная отметка для справки о нерезидентстве (certificado de no residente). Её иногда просят банки, чтобы оформить счёт на условиях для нерезидента. Если банк её потребует, юрист может запросить справку одновременно с NIE.
Как это выглядит через представителя, по шагам
Самый частый путь у наших покупателей, которые не летят в Испанию:
- Доверенность. Вы подписываете её у консула Испании или у своего нотариуса (тогда с апостилем и переводом). В тексте сразу право получить NIE, открыть счёт и подписать сделку.
- Заявление. Представитель заполняет EX-15 от вашего имени и платит пошлину по форме 790, код 012.
- Запись. Подача идёт по предварительной записи (cita previa) в отделение полиции по делам иностранцев. В сезон свободные даты разбирают быстро, поэтому записываться лучше сразу.
- Подача и получение. Представитель приходит с заявлением, квитанцией, вашим паспортом в копии, доверенностью и документом о причине. На руки выдают справку с номером.
- Скан вам. Номер сразу можно использовать в договоре задатка, для счёта и у нотариуса.
Сколько стоит
Пошлина платится по форме 790, код 012. Сумму мы сознательно не пишем: она пересматривается, и в разных источниках сейчас встречаются разные цифры. Форма на сайте полиции считает её сама, этому значению и верьте. Если NIE получает представитель, добавляется его гонорар, а за доверенность платится нотариусу или консулу.
Счёт в испанском банке
Счёт в Испании нужен почти всегда. С него платят остаток цены у нотариуса (чаще всего банковским чеком или переводом), налог на покупку, а потом ежегодные платежи: IBI, мусор, взнос общины, свет и воду. Иностранный счёт для этого неудобен, а для автоплатежей часто не подходит.
Счёт нерезидента открывают после получения NIE. Если у вашего представителя есть доверенность с правом открыть счёт, приезжать не нужно.
Что спросит банк
Испанские банки работают по закону о противодействии отмыванию денег (Ley 10/2010). Перед зачислением крупной суммы банк проверит, откуда деньги. Готовьте заранее:
- выписки со счёта, с которого пойдёт перевод;
- документы о доходе: справки, декларации, договоры;
- если деньги от продажи другой недвижимости, договор этой продажи;
- если подарок или наследство, документы о нём.
Документы на русском или армянском обычно нужно перевести. Чем полнее пакет с первого раза, тем быстрее банк откроет счёт и примет перевод. На этом шаге сделки чаще всего и теряют время.
Ограничение для граждан России
Регламент ЕС 833/2014 (статья 5b) запрещает банкам ЕС принимать вклады от граждан России и физических лиц, проживающих в России, если общая сумма на счетах в одном банке больше 100 000 €. Есть исключения, в частности для граждан России с видом на жительство в ЕС. Испанский финансовый регулятор SEPBLAC напоминает об этом банкам отдельно.
Что это значит на практике: покупка не запрещена, но крупный платёж нужно продумать заранее, вместе с юристом и банком. Мы не советуем способов обойти ограничение и не обещаем, что «всё просто». Расскажем, как обычно проходят такие сделки законно, когда поймём вашу ситуацию.
Для граждан Армении и Казахстана такого ограничения нет, но проверка происхождения денег та же.
На чём чаще всего спотыкаются
- Разное написание имени. Фамилия латиницей в загранпаспорте, в банковских выписках и в доверенности должна совпадать буква в букву. Если в старых документах другая транслитерация, банк и нотариус зададут вопросы. Сверьте это до подачи.
- Причина без документа. Фраза «хочу купить квартиру» без брони, договора или письма может не устроить чиновника. Лучше приложить бумагу.
- Доверенность без нужных полномочий. Если в ней нет права получать NIE, представитель не сможет подать заявление, и придётся оформлять вторую.
- Переводы в последний момент. Документы о доходах и происхождении денег для банка переводят заранее, параллельно с NIE.
- Счёт без автоплатежей. После покупки по счёту идут IBI, мусор, взнос общины, свет и вода. Сразу подключите их к счёту, чтобы не копить долги, по которым потом начисляют пени.
Сколько ждать
Срок зависит от консульства или отделения полиции и от загрузки в сезон. Мы не называем общую цифру, потому что она сильно гуляет. Практический совет один: начинайте NIE сразу, как определились с объектом, параллельно с проверкой документов квартиры. Тогда к договору задатка номер уже будет на подходе.
Частые вопросы по шагам
Нужен ли NIE, чтобы посмотреть квартиры? Нет. Он нужен к договору задатка или купчей. Подбор и онлайн-показы можно начинать без него.
Нужен ли NIE для ипотеки? Да, банк без него не рассмотрит заявку.
Номер надо продлевать? Сам номер остаётся за вами. Бумажная справка, которую выдают вместе с ним, может иметь отметку о сроке, но номер при этом не меняется.
Можно ли купить на компанию? Можно, но это отдельная схема со своими налогами и проверками. Обсуждаем индивидуально.
Что дальше
Когда NIE и счёт готовы, остаются договор задатка, купчая и регистрация. Расходы на каждом шаге разобраны в статье налоги и расходы при покупке.
Если ещё не выбрали объект, посмотрите весь каталог или квартиры у моря в Торревьехе, там сейчас 47 вариантов. А если хотите начать NIE параллельно с подбором, оставьте заявку: подскажем, какой путь подачи быстрее в вашей стране, и пришлём текст доверенности для юриста.