Кто платит за ремонт в съёмной квартире: разбор

Самый частый бытовой конфликт при аренде. Разберём, что говорит закон, как это работает на практике и что писать в договоре, чтобы не спорить.

Общий принцип

Базовое правило задаёт Гражданский кодекс РА (ст. 670): текущий ремонт сданного жилья делает арендатор, капитальный ремонт арендодатель, если договор не распределяет это иначе. На практике это выглядит так.

Он простой и почти универсальный:

Собственник отвечает за сам объект и оборудование, которое он передал. Изношенные трубы, старый котёл, сломавшийся от времени холодильник это его зона.

Арендатор отвечает за то, что сломал сам, и за мелкую бытовую эксплуатацию: лампочки, засоры от собственной неаккуратности, разбитое стекло.

Проблема в том, что реальные ситуации редко бывают такими чёткими.

Спорные случаи

Сломалась стиральная машина. Если от старости, это собственник. Если постирали кроссовки и разбили барабан, это арендатор. Как доказать, вопрос открытый.

Течёт кран. Прокладка изношена это собственник. Сорвали резьбу это арендатор.

Засор. Старые трубы это собственник. Сливали жир в раковину это арендатор.

Отвалилась плитка. Обычно собственник, если только её не сбили.

Плесень в ванной. Чаще всего вентиляция, то есть собственник. Но если жильцы не проветривали месяцами, ответственность делится.

Что прописать в договоре

Чтобы не выяснять это по каждому случаю:

• Порог суммы. Например: мелкий ремонт до определённой суммы за счёт арендатора, свыше за счёт собственника. Это самая рабочая формулировка.
• Срок реакции собственника на заявку о поломке.
• Право арендатора починить самому и зачесть стоимость в арендную плату, если собственник не реагирует. Обязательно с порогом и с уведомлением.
• Кто вызывает мастера и кто выбирает.
• Что происходит с улучшениями, которые сделал арендатор: остаются собственнику или компенсируются.

Последний пункт важен при долгой аренде: про договор аренды.

Роль описи

Всё упирается в исходное состояние. Если при въезде зафиксировано, что кран подтекал, а техника была старой, спор решается за минуту: как составить опись.

Без описи выигрывает тот, у кого депозит: про депозит.

Для арендатора

Практические правила:

• сообщайте о поломке сразу и письменно, а не когда протечёт к соседям
• не чините самостоятельно дорогие вещи без согласования
• сохраняйте чеки, если платили сами и рассчитываете на компенсацию
• не копите мелкие претензии к выезду: решайте по ходу

Для собственника

• реагируйте быстро: протечка, которую не устранили, стоит дороже
• ставьте нормальную технику: дешёвая ломается и съедает доходность, обустройство под аренду
• закладывайте текущий ремонт в расчёт: сколько стоит содержать квартиру
• если вы не в стране, нужен человек на месте: про управление

Про аварии

Отдельный случай: если прорвало трубу и залило соседей. Здесь вопрос ответственности решается по причине аварии, и это тот случай, когда страховка окупается: про страхование.

Актуальные предложения в каталоге аренды.

Частые вопросы

Кто платит за сломавшуюся стиральную машину в съёмной квартире?
Если машина сломалась от старости, платит собственник, а если по вине жильца, например при стирке кроссовок разбили барабан, платит арендатор. Чтобы не спорить, исходное состояние техники фиксируют в описи при въезде.

Что прописать в договоре аренды про ремонт, чтобы не спорить с хозяином?
Порог суммы мелкого ремонта за счёт арендатора, срок реакции собственника на поломку, право починить самому с зачётом в аренду, кто вызывает мастера и что будет с улучшениями жильца. Порог суммы самая рабочая формулировка.

Может ли арендатор сам починить поломку и вычесть деньги из аренды?
Да, если это прописано в договоре: право починить самому и зачесть стоимость, когда собственник не реагирует, с порогом суммы и уведомлением. Дорогие вещи без согласования чинить не стоит, а чеки нужно сохранять.

Кто отвечает за плесень в ванной съёмной квартиры?
Чаще всего собственник, потому что причина обычно в вентиляции. Но если жильцы месяцами не проветривали, ответственность делится.