Как расстаться с арендатором: порядок для собственника

Ситуации бывают разные: арендатор не платит, портит квартиру, или вам просто нужна квартира обратно. Разберём, как действовать.

Главное правило

Самовольные действия запрещены и вредят вам же. Нельзя:

• менять замки, пока человек живёт в квартире
• отключать воду, свет, отопление
• выносить вещи
• входить в квартиру без согласия

Это не только незаконно, но и переводит вас из позиции пострадавшего в позицию нарушителя.

Порядок действий

Шаг первый: перечитать договор. Основания расторжения, сроки уведомления, порядок. Если договора нет, у вас нет ни прав, ни механизма: что должно быть в договоре.

Шаг второй: письменное уведомление. С указанием основания, срока освобождения и ссылкой на пункт договора. Отправьте так, чтобы остался след.

Шаг третий: переговоры. В большинстве случаев вопрос решается здесь. Предложите разумные условия: время на поиск нового жилья, возврат депозита, помощь с переездом.

Шаг четвёртый: удержание депозита, если есть подтверждённый долг или ущерб: про депозит.

Шаг пятый: правовой путь, если договориться не вышло. Здесь нужен местный юрист.

Если не платит

Отдельный сценарий с более жёсткими сроками: подробный разбор.

Ключевое: реагировать на первую просрочку, а не на третью.

Если портит квартиру

Нужны доказательства: фотографии, акт, сравнение с описью при въезде. Без описи доказать что-либо почти невозможно: как составить опись.

Если квартира нужна вам самим

Здесь вы в слабой позиции: арендатор ничего не нарушал. Работает только договорённость.

Что помогает: предупредить максимально заранее, компенсировать переезд, помочь с поиском. Это дешевле конфликта: про досрочное расторжение.

Если квартира продаётся

Выселять не обязательно: квартиру можно продать с арендатором, и для инвестора это даже плюс: разбор.

Как избежать проблем изначально

Письменный договор всегда, даже со знакомыми.

Нормальный депозит. Он отсеивает случайных людей.

Проверка арендатора перед заселением: чем занимается, где работал раньше.

Опись и фотографии при въезде.

Чёткие условия расторжения в договоре с обеих сторон.

Регулярный контакт. Собственник, который раз в квартал заходит по договорённости, знает состояние квартиры.

Если вы не в Армении

Все эти действия требуют человека на месте. Без него ситуация с проблемным арендатором почти неуправляема: про удалённое управление.

Если нужна помощь с подбором надёжного арендатора, напишите нам: каталог аренды.

_Фото: Reed, Michael, CC BY 4.0, Wikimedia Commons%20-%20DPLA%20-%20cc1e18103fe40f1a1860706381dc4220%20(page%202).jpg). Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Можно ли сменить замки, чтобы выселить арендатора?
Нет, менять замки, пока человек живёт в квартире, отключать воду, свет и отопление, выносить вещи и входить без согласия нельзя. Это незаконно и превращает собственника из пострадавшего в нарушителя.

Как законно расторгнуть договор с арендатором?
Перечитайте договор, отправьте письменное уведомление с основанием, сроком и ссылкой на пункт договора, затем договаривайтесь. При подтверждённом долге или ущербе можно удержать депозит, а если договориться не вышло, нужен местный юрист.

Как доказать, что арендатор испортил квартиру?
Нужны фотографии, акт и сравнение с описью, составленной при въезде. Без описи доказать ущерб почти невозможно, поэтому её стоит делать при каждом заселении.

Как избежать проблем с арендаторами в будущем?
Заключайте письменный договор даже со знакомыми, берите нормальный депозит, проверяйте арендатора перед заселением, делайте опись и фото при въезде, прописывайте условия расторжения и регулярно заходите по договорённости.