外国人在亚美尼亚买房：交易流程逐步说明
外国人能否在亚美尼亚买公寓，房屋下的土地怎么处理，在公证人处如何签约，地籍委员会的产权登记要多长时间、要交多少费用，本文逐项说明。
外国人可以在亚美尼亚购买公寓：《宪法》只限制外国人对土地的所有权，对公寓没有这样的禁令。交易在公证人处办理，之后须在30个工作日内向地籍委员会提交申请，地籍委员会在第4个工作日完成产权转移登记。地籍委员会登记一项权利的费用为25 000德拉姆，公证买卖合同的国家规费为5 000德拉姆。
截至2026年10月23日的信息。 本文不构成法律建议：法律会变化，行动前请核对来源或咨询律师。
外国人能买什么：公寓与土地
公寓。 《宪法》第60条第6款规定，外国人和无国籍人不享有土地所有权，法律另有规定的除外。条文没有提到公寓和房屋，也就没有禁止。出售公寓时，如果楼下土地的相应份额已经划分并登记，该份额的权利随公寓一并转给买方（《民法典》第564条）。
土地。 这个问题存在争议，下面列出法律原文怎么写：
- 《土地法典》第4条第3款：外国人不能以所有权形式拥有土地，只能使用（例如租赁）。例外：持有特殊居留身份的人。
- 同条第3.1款（2018年增补）对以下地块取消了这一限制：宅旁地、园地、用于建造和维护独栋住宅的土地、公共和生产设施用地、多户住宅用地。
- 自2026年11月1日起，例外条款中的“特殊居留身份”改为“因对亚美尼亚有杰出贡献而获得永久居留证的外国人”。此前已取得特殊身份的人，其权利保留到身份到期为止。新规详见2026年11月起亚美尼亚居留证新规一文。
常听到的说法“外国人只能通过亚美尼亚法人取得土地”，在《宪法》中并没有写。第3.1款在实践中如何适用、谁可以以何种方式登记房屋下的土地，我们查到的条文都没有明确说明。如果您购买带地块的独栋住宅，请在支付定金之前请公证人或律师确认能否登记在您名下。
交易流程
1. 核查房产。 可以在地籍委员会申请房产综合证明（10 000德拉姆）和全部限制信息（5 000德拉姆），从中可以看到所有权人、产权负担和禁令。 2. 在公证人处签约。 不动产买卖合同须以书面形式签署为一份文件，并经公证人公证（《民法典》第562条）。不经公证人的唯一方式是使用政府标准格式合同，并通过地籍委员会确认签名（第299条第4款）。 3. 居住人名单。 出售公寓或住宅时，合同的必备条款是已登记住房使用权的人员名单（《民法典》第570条）。如果有这样的人，签约前就要看清楚。 4. 向地籍委员会提交。 登记申请须在公证之日起30个工作日内提交。逾期则交易无效，有正当理由的除外（《财产权国家登记法》第24条）。 5. 登记。 所有权转移须经国家登记（《民法典》第563条）。地籍委员会在提交后的第4个工作日完成登记。
申请可以通过电子签名身份验证在线提交；国家机关和法人必须电子提交。
办理时限与加急登记
| 方式 | 时限 | 每项权利的地籍委员会费用 |
|---|---|---|
| 普通 | 提交后第4个工作日 | 25 000德拉姆 |
| 加急 | 第3个工作日 | 普通费用×2 |
| 加急 | 第2个工作日 | 普通费用×3 |
| 特急 | 提交当天2个工作小时内 | 普通费用×6 |
办理费用
| 款项 | 金额 | 依据 |
|---|---|---|
| 公证不动产转让合同的国家规费（赠与除外） | 5 000德拉姆 | 《国家规费法》第11条 |
| 在地籍委员会登记产权转移 | 25 000德拉姆 | 《国家登记法》第73条 |
| 房产综合证明 | 10 000德拉姆 | 同上 |
| 全部限制信息 | 5 000德拉姆 | 同上 |
| 依公证人通知作预登记标注 | 2 000德拉姆 | 同上 |
| 公证人的法律和技术服务费 | 官方未公布，请向公证人询问 |
买卖双方之间的付款方式（现金或转账）也应与公证人商定：关于购买不动产须非现金支付的条文原文，我们没有核实。国家规费详见亚美尼亚公证费用一文。
委托代理人购买
如果您无法亲自到场，可由代理人凭委托书办理。须经公证的交易，其委托书也要经公证人公证（《民法典》第321条）。不动产委托书的国家规费为3 000德拉姆。
买家的常见失误，我们整理在外国人买房常见错误一文中。如果您还在挑选区域和公寓，可以提交选房申请。
资料来源
- 亚美尼亚共和国宪法（arlis.am）
- 亚美尼亚共和国土地法典（arlis.am）
- 2026年1月20日关于修改土地法典的ՀՕ-13-Ն号法律（arlis.am）
- 亚美尼亚共和国民法典（arlis.am）
- 亚美尼亚共和国财产权国家登记法（arlis.am）
- 亚美尼亚共和国国家规费法（arlis.am）
常见问题
外国人可以在亚美尼亚买公寓吗? 可以。《宪法》只限制外国人的土地所有权，对公寓没有禁令。公寓过户时，楼下已登记的土地份额权利一并转移。
外国人可以买带土地的独栋住宅吗? 这个问题存在争议。《土地法典》第4条第3.1款对独栋住宅用地等若干类地块取消了限制，但实际如何适用，应在交易前向公证人或律师确认。
产权登记需要多长时间? 地籍委员会在提交申请后的第4个工作日完成产权转移登记。支付更高费用可加急到第3个或第2个工作日，或在提交当天2个工作小时内办完。
如果没有按时向地籍委员会提交材料会怎样? 申请须在公证之日起30个工作日内提交。否则交易无效，除非有正当理由。
办理购房手续要花多少钱? 公证买卖合同的国家规费为5 000德拉姆，地籍委员会登记产权为25 000德拉姆。国家规费之外的公证服务费官方没有公布，由公证人自行告知。
不来亚美尼亚能买公寓吗? 可以，通过持有经公证委托书的代理人办理。不动产委托书的国家规费为3 000德拉姆。